SIKÇA SORULAN SORULAR

 

Soru: 01-Apartman yönetimi, profesyonel apartman yönetimine ne şartla devredilir

Apartman kat malikleri toplantısında %51 çoğunluğun karar almasıyla,ilgili bina profesyonel apartman yönetimine devredilebilir.

Soru: 02-KENTSEL DÖNÜŞÜM HAKKINDA MERAK EDİLENLER!!!

1-Risk Tespit Raporu Alınması

Maliklerden herhangi biri veya kanuni temsilcileri masrafı kendisine ait olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisanslandırdığı Risk Tesbit Kuruluşlarına başvurur. Gerekli belgeler tapu belgesi ve kimlik belgesi fotokopisidir.

2-Risk Tespit Rapor Onayı ve İl Müdürlüğüne Verilmesi

Risk tesbitine ilişkin rapor örneği 10 gün içinde ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğüne beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

3-Tapuya Riskli Yapı Şerh Edilmesi

Tapu Müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tesbitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları gönderir.

4-Raporun Kesinleşmesi, SPK Değerlemesi

Rapora malikler 15 gün içinde itiraz edebilirler.İtirazlar dilekçe ile kentsel dönüşüm müdürlüğüne yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddolması halinde rapor kesinleşir. Malikler bina yıkılmadan evvel arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tesbit ettiriler.

5-2/3 İle Toplantı

Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda maliklerin anlaşması esastır. Kat malikleri 6306 sy.lı yasaya göre karar almak üzere usulüne uygun toplanırlar ve ortak karar protokolünü imza altına alırlar.

6-Müteahit İle Sözleşme İmzası

Bütün bu süreç boyunca malikler hangi usulle binalarını yeniden inşa edeceklerse müteahhit firma seçerler. Sözleşme müzakerelerinin sonucunda sözleşme imzalarlar.

7-2/3 Kararına Katılmayanlara Çağrı

Ortak karar protoküne katılmayan veya muhalif kalan maliklere noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları konusunda herhangi bir malik ihtar gönderir. B u ihtarda 15 gün süre tanınır.

8-Yıkım ve Hisse Satışı

Riskli yapı tesbitinin kesinleşmesiyle ilgili belediyece riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 gün ve ek 30 gün süre verilir. Bu süreler içinde riskli yapı yıkılmazsa idare tarafından yıkılır.Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda sözleşme imzalamayan maliklerin arsa payı altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğünce sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açıkarttırma ile satılır.

9-Kira/Taşınma Yardımı ve Kredi Başvurusu

Anlaşma ile tahliye edilen binalarda, çevre ve şehircilik bakanlığı aylık kira yardımı yapar. Bu yardımdan malikler, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri yaralanır. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Kira ve taşınma yardımı almayanlar faiz desteği veya kredi kolaylığından yaralanabilirler.

10-İnşaatın Başlaması, İskân Alınması

Eğer malikler anlaşamamışlarsa sözleşme imzalamayan maliklerin arsa payları satılır. Müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurur.
Bina projeye uygun tamamlandığında iskân alınır ve malikler böylece depreme ve doğal afetlere dayanıklı binalarına kavuşmuş olurlar.
Apartmanınızı kentsel dönüşüm ile yenilemek istiyorsanız bu süreçte mutlaka bir uzman hukukçudan her aşamada yardım almanız süreci kısaltacak ve hak kayıplarınızı engelleyecektir.

 Soru: 03-KENTSEL DÖNÜŞÜM MAĞDURLARI!!!

*Bina risk raporunun gerçeğe aykırı olarak alınmadığını düşünüyorsanız,

*Binanızın güçlendirilebilecekken yıkımı yolunda sizin dışınızda kararlar alınıyorsa,

*2/3 arsa payı çoğunluğu sağlanmadan kararlar alınmışsa,

*Size veya bazı maliklere tebligatlar yapılmadan kararlar alınmışsa,

*Müteahhit firma 2/3 çoğunluk kararı olmadan seçilmişse,

*Kanuna aykırı olarak hissenizin satışı tehlikesi ile karşı karşıya kaldıysanız,

*Herhangi bir aşamada binanızın değerinin eksik tesbit edildiğini düşünüyorsanız,

*Kentsel Dönüşüm değil Rantsal Dönüşüm yapıldığını düşünüyorsanız,

*Yeni yapıda hakkaniyetli dağıtım yapmadığını, şerefiyenizin verilmediğini veya diğer maliklere oranla eksik m2 aldığınızı düşünüyorsanız, binadaki konumunuz eski konumuna dahi sahip olamıyorsa,

*Eski riskli binada arsa paylarının şerefiyeye nazaran doğru olmadığını düşünüyorsanız,

*Veya herhangi bir nedenle yeniden yapılanma esnasında mağdur edildiğinizi düşünüyorsanız süreler ve izlenecek yol açısından mutlaka bir avukattan yardım istemelisiniz.

Soru: 04-Eski kat malikinin borcunu ne yapacağım?

Yeni bir Daire aldınız. Bu dairenin eski sahibinin yönetime borcu varmış, Yönetim bu borç için sizi icraya verdi , bu konuda  hiçbir bilginiz yok. Ne yapmalısınız?”
Hemen cevabını verelim…

Bu konu ile ilgili birçok yargıtay ictihat kararı bulunmakta.

Kat maliki satmış olduğu dairenin satış tarihinden önceki yönetim giderlerinden sorumludur .Bu gider yeni malikten istenemez.
Y.5.H.D.7.11.1979 GÜN,1979/6541,E.1979/8201 K.

Kat maliki malik olmasından önceki dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulamaz.
Y.18. HD., 1.10.2002 T.2002/7159 E,2002/9012 K

Gördüğünüz üzere bu yargıtay karar numaraları ile donatılmış bir karşı yazı ile yönetime bir ihtar çekmeniz ve bu borçlardan yeni malik olarak sorumlu olmayacağınızı söylemeniz yeter.

Bizden söylemesi…

YARGITAY KARARLARI EKTEDİR.

“Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin E.2002/7159 K. 2002/9012 ve 1.10.2002 tarihli kararı uyarınca kat mülkiyetinin devri halinde eski malikin aidat borcundan yeni malikin sorumlu tutulması mümkün değildir.

Dolayısıyla yeni ev sahibi,eski döneme ait borçları ödemekle yükümlü tutulamaz.

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2002/7159 K. 2002/9012 T. 1.10.2002

ÖZET : 
Dava; ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır.

Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

DAVA : Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

KARAR: Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava; Haziran-Temmuz-Ağustos 1999 aylarına ilişkin ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır.

Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Soru: 05-Birden fazla bloktan oluşan apartmanlarda giderler nasıl karşılanır?

Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloğa ayrılması hiçbir şey fark ettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.Çünkü yönetim planları tektir.. Ancak birçok durumda bu anlaşmazlılara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.

Soru: 06-Oturmadığım dairenin apartman giderine iştirak etmek zorundamıyım ?

Dairenin maliki olduğunuz müddetçe otursanız da oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı ödemenizde yarar var.

Soru: 07-Giriş katında oturanlar asansör giderlerine katılmak zorundamıdır ?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.

Soru: 08-Yakıt bedelinde pay oranı nedir ?

Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle apartman yönetim planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında yakıt giderinin ne şekilde ortaklar arasında paylaştırılacağı yazılı değilse. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenebilirsiniz..

Compare

Enter your keyword