#0x2525 Mevzuat – Hermess GYO

mingergatebest essay writing serviceessay writing serviceemotional support animal prescription

MEVZUAT

 

  • Kat Mülkiyeti Kanunu
  • Kat Mülkiyeti Kanunu
  • KanunNumarası : 634
    Kabul Tarihi : 23/6/1965
    Yayımlandığı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965 Sayı: 12038
    Yayımlandığı Düstur : Tertip: 5 Cilt: 4 Sayfa: 2932

BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:

I-Genel kural:

Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

II – Tarifler:

Madde 2 – Bu kanuna göre :

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Ana gayrimenkul);yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 – 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); KANUNLAR, ŞUBAT 1989 (EK – 3)
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);

III – Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

IV – Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

B) Bağlantılar :

I – Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:

Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:

Madde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan ana yapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış veya kiralanmış olur.

C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satın alma (Şüf`a) hakkı:
I – Ortaklığın giderilmesi:

Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

II- Öncelikle satın alma hakkı:

Madde 8 – (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 – 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

İKİNCİ BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması

A) Genel kural:

Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

B) Kat mülkiyeti kütüğü:

Madde 11 – Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili
Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.

C) Kat mülkiyetinin kurulması:

I – İstem ve belgeler:

Madde 12 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/4 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.

a) ana gayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) ana gayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13218 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

II – Sözleşme ve tescil:

Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 – 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Sözleşme düzenlenince, ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır. ana gayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır. (Değişik: 13/4/1983 – 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

D) Kat irtifakının kurulması:

Madde 14 – (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 – 2814/6 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları

A) Kat maliklerinin hakları:

I – Bağımsız bölüm üzerinde:

Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

II – Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 – Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 – 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

A) Kat Maliklerinin borçları:

I – Genel kural:

Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.

II – Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik: 13/4/1983 – 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

III- ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma :

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 – 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 – 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

IV – Sigorta anlaşması:

Madde 21 – ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
ana gayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri ana gayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, ana gayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

V – Ortak giderlerin teminatı:

Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu
kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen
kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI – Müsaade mecburiyeti:

Madde 23 – Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

VII – Yasak işler:

Madde 24 – ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
VIII – Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının
bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında,
devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

BEŞİNCİ BÖLÜM

ana gayrimenkulün Yönetimi

A) Genel kurul:

Madde 27 – Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

B) Yönetim planı:

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:

I – Toplantı zamanı:

Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

II-Yeter sayı:

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımın-
dan yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç
bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla
verilir.

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

III – Oya katılma:

Madde 31 – Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne
alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir;ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV – Kararlar:

Madde 32 – Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

V – Hakimin müdahalesi:

Madde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur;yirmi beşinci madde hükmü mahfuzdur.

D) Yönetici:

I – Atanması:

Madde 34 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.

II – Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 – (Değişik:13/4/1983 – 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

III- Sorumluluğu:

1.Genel kural:

Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

2. Hesap Verme:

Madde 39 – Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,ana gayri menkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV-Hakları:

Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir,
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

E) Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek -12)
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri
kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

F) Yenilik ve ilaveler:

I – Faydalı olanlar:

Madde 42 – Kat malikleri,ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 – KHK – 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 – KHK – 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

II – Çok masraflı ve lüks olanlar:

Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

III- Bağımsız bölüm ilavesi:

Madde 44 – ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması;
Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni
malik veya malikler adına tescil edilir.

G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 45 – ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

ALTINCI BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi

A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:

I – ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması
ile:

Madde 46 – Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur.
ana gayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel
kütüğe tescil olunur.
ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
Ana gayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.

II – ana yapının harap olması:

Madde 47 – ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve
onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.

III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:

Madde 48 – ana gayrimenkulün veya ana yapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki,
zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı ana yapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri
yürür.
Tümü Harabolan ana yapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.

B) Kat irtifakının sona ermesi:

Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 – 2814/14 md.):
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre
istem üzerine yeniden uzatılabilir.
Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

YEDİNCİ BÖLÜM

Son Hükümler

A) Yasaklar:

Madde 50 – Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

B) Yeni duruma uyma :

I – Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:

Madde 51 – (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 – 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde
fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasıyla tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemeyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalesine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.

II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :

Madde 52 – Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlayarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir:

a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri,aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.

b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.

c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tespiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendelerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlayarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.

III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:

Madde 53 – Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar ana gayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine
katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.

C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin durumu:

Madde 54 – İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoluyla satılıp
ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

D) Harç ve vergiler:

Madde 55 – Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

E) Belediyesi olmayan yerlerdeki durum:

Madde 56 – Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmayan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

SEKİZİNCİ BÖLÜM (1)

Devre Mülk Hakkı

Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.

Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
———————
(1) Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı değildir.

Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şüyuun giderilmesini isteyemezler.

Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan
ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

Görevli mahkeme:

Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.

Kullanma yerlerinin boşaltılması:

Ek Madde 2 – (Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır.
İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:

Ek Madde 3 – (Ek:13/4/1983 – 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:

a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına
bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini
ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur

Kat irtifakına geçiş:

Ek Madde 4 – (Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.)
Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.

F) Yürürlük tarihi:

Madde 66 – Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. (1)

G) Yürütme makamı:

Madde 67 – Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (1)
*
* *
23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER:
1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri:
Silinmemiş kat irtifakı hakları:

Geçici Madde 1 – Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla
değişik hükmü uygulanır.

Önce açılmış davalar:

Geçici Madde 2 – 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar nedeniyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar bu mahkemelerce sonuçlandırılır.
—————————
(1) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle “Yürürlük tarihi” ile ilgili 57 nci madde 66, “Yürütme makamı” ile ilgili 58 inci madde de 67nci madde olarak, numaralandırılmıştır.

KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek – 12)
2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde – Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0004-02

MEVZUAT

Kanunda Değişiklik

Kanun No. 5711 Kabul Tarihi: 14/11/2007

MADDE 1- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.”

MADDE 2- 634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, “Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” ibaresi eklenmiştir.

MADDE 3- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.”

“Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”

MADDE 4- 634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 11- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.”

MADDE 5- 634 sayılı Kanunun 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 12- Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nev’ini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.”

MADDE 6- 634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.

Ana gayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.  Ana gayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.”

MADDE 7- 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.”

“Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı ana gayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, ana gayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.”

MADDE 8- 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”

MADDE 9- 634 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan “koruma” ibaresinden sonra gelmek üzere “, güçlendirme” ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan “yüzde on” ibaresi “yüzde beş” olarak değiştirilmiştir.

MADDE 10- 634 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.”

MADDE 11- 634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına “tesislerin yeniden yapılması” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler” ibaresi eklenmiştir.

MADDE 12- 634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”

“Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”

MADDE 13- 634 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.”

MADDE 14- 634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarına aşağıdaki cümleler eklenmiştir.

“Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.”

“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”

MADDE 15- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”

MADDE 16- 634 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.”

MADDE 17- 634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”

MADDE 18- 634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.”

MADDE 19- 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”

MADDE 20- 634 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”

MADDE 21- 634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.

Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.”

MADDE 22- 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı “Dokuzuncu Bölüm” altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.

“DOKUZUNCU BÖLÜM

Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler

Kapsam

MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Ortak yerler

MADDE 67- Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Vaziyet plân ve projeleri

MADDE 68- Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Yönetim

MADDE 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Yönetim plânı ve değiştirilmesi

MADDE 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Yönetici ve denetçi atama

MADDE 71- Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

Ortak giderlere katılma

MADDE 72- Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Geçici yönetim

MADDE 73- Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Uygulanacak diğer hükümler

MADDE 74- Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”

MADDE 23- 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan ana gayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu ana gayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.”

MADDE 24- 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.

GEÇİCİ MADDE 1- Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.

GEÇİCİ MADDE 2- 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.

GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.

MADDE 25- Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 26- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Asansör Yönetmeliği

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam, Tanımlar

Amaç
Madde 1- Bu yönetmelik,asansörlerin standartlarına uygun olarak yapılması ve işletilmesinin düzenlenmesini amaçlar.

Kapsam
Madde 2- Bu yönetmelik, ilgili imar kanunu usul ve mevzuatlarına göre yapılan yapılarda tesis edilecek her türlü asansörlerin projelendirilmesi, aksamın imali, asansör yerinin hazırlanması, montajı, kontrol ve deneylerin yapılması, bakımı, işletilmesi ve yıllık kontrollerinde uyulması gereken standartları ve uygulama esaslarını kapsar.

Tanımlar
Madde 3- Bu yönetmelikte geçen terimler aşağıda tanımlanmıştır.
a) İlgili Merciler
Sanayi ve Ticaret Bakanlığı (S.T.B.)
İçişleri Bakanlığı
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı (B.İ.B.)
Türk Standartları Enstitüsü (T.S.E.)
Elektrik Mühendisleri Odası (E.M.O.)
Valilikler
Belediyeler.
b) İmalat belgesi : İmalat sanayi yönetmeliği çerçevesinde yer alan bir mamulün veya bu mamuller ile ilgili ana parçaların imalatı için S.T.B dan alınan belgedir.
c) Garanti belgesi : S.T.B. nın belirlediği esaslar dahilinde asansörde kullanılan aksam ve parçaların yapım ve montaj hatalarının belli bir süre için ücretsiz düzeltileceğini veya değiştirileceğini taahhüt eden belgedir.
d) T.S.E. Belgesi : T.S.E.’ce verilen Türk standartları uygunluk belgesi.
e) T.S.E.K. Belgesi :Türk standartları olmayan aksam ve parçalar için T.S.E.’ce verilen kalite uygunluk belgesi.
f) Asansör bakım firması belgesi : S.T.B. veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı merciden alınan belge.
g) Serbest Mühendislik ve Müşavirlik belgesi : İlgili meslek odasınca verilen belge.
ğ) Büro Tescil Belgesi : İlgili meslek odasınca verilen belge.
h) Asansör : Boyutları ve yapım itibariyle insan ve yükleri de içine alacak kabini olan.tam düşey veya tam düşey doğrultuya 15 dereceden daha az eğimi olabilen kılavuz raylar arasında yapının belli duraklarında insan ve yükleri taşıyan elektrikli araçtır.
ı) Asansör firması : Her hangi bir asansörü komple taahhüt edip,projelendiren malzemesini temin edip montajını yapan işletme ruhsatını alan ve bakımını üstlenen kuruluştur.
i) Asansör aksamını imal eden firma : Münhasıran asansörde kullanılan aksamdan bir veya birkaçını imal eden kuruluştur.
j) Asansör aksamı : Bir asansörü meydana getiren ve özelikle asansörde kullanılan ve kendi başına bir ünite olan parça ve/veya parçalar topluluğudur.

Bu aksamdan bazıları:
1-Tahrik sistemi(Motor-Makine,vs)
2- Kabin (komple askı düzeni, iskelet , izolasyon, tampon,halat bağlantıları vs.)
3- Kapı (komple,kilit,fiş kontak,kasa vs.
4- Ray
5- Kumanda Panosu (Kontaktör.Röle,Kablo,vs.)
6- Sinyalazyon parçaları (Butonlar,sesli ve ışıklı göstergeler, vs.)

k) Bakımcı firma: Asansörün emniyetli ve kullanım amacına uygun tarzda çalışmasını temin için hizmet veren ve sözleşme süresince bakımını ve işletme sorumluluğunu üstlenen kişi veya kuruluşlardır.Her asansör firması aynı zamanda bakımcı firma vasfına haizdir.
l) Montaj firması : Sadece asansör firmasına,Bu firmanın mesuliyet ve kontrolü altında montaj hizmeti veren bakım teşkilatı bulunmayan kişi ve kuruluşlardır.
m) Montaj : Asansörü meydana getiren aksam ve parçaları birleştirip çalışır bir asansör haline getirme işlemidir.
n) Parça : Asansörde kullanılan aksam dışındaki veya aksamı teşkil eden birimlerdir.
o) Asansör kullanıcısı : Asansörden düşey hareket esnasında istifade eden veya asansör buton vasıtasıyla harekete geçiren kişidir.
ö) Asansör yaptırıcısı : Asansör tesisi için asansör firmasıyla sözleşme yapan kişi veya kuruluştur.
p) Elektrik projesi : Tesis edilecek asansörün tipine göre elektrikli kumanda kontrol,emniyet sistemleri,sinyal sistemleri ve genel tahrik güç vb. sistemleri ihtiva eden elektrik akım yollarını gösteren projelerdir,Bunlar birbirinden ayrılmaz bir bütündür.
r) Proje : Yapılacak tesisin hesaplarını,Elektrik projelerini,Ölçülerini ve binaya yerleşik şeklini kapsayan komple tasarımdır.
s) İnşaat mahalli : Yapılarda asansör kabininin çalışacağı kuyu ile tahrik ve kumanda elamanlarının bulunduğu mahaldir.
ş) İşletme ruhsatı : Asansörün standartlara ve yönetmeliğe uygun yapıldığını tespit eden belgedir.
t) Trafik hesabı : Binaşekil ve ihticlarına göre asansörün adet,hız,kapasite,kumanda ve kullanma şekillerini en ekonomik biçimde tespit eden hesap tarzıdır..
u) Yıllık kontrol : Asansörün emniyet ve işletme yönünden standartlara uygun şekilde çalıştığının yılda en az bir defa yetkili mühendis tarafından kontrol edilmesidir.

İKİNCİ BÖLÜM

Asansör Tesisin Yapımı ve işletilmesi

Proje
Madde 4- Asansörün AVAN ve TATBİKAT Projeleri,Elektrik ve Makine Mühendisleri tarafından tespit edilen esaslara uygun olarak müşteriken hazırlanacaktır.
Projelerin hazırlanmasında Türk Standartları esas alınacaktır,Türk standartları kapsamındaki dışındaki işler içinmenşei memleket standartları esas alınacaktır.
Asansör AVAN projeleri mimari proje ile birlikte yapılacak ve mimari projeye esas teşkil edecektir.
Asansörün tesisi ile ilgili TATBİKAT projeleri ise asansör montajı yapılmadan önce ilgili makama onaylatılacak
İşletme ruhsatı alınması aşamasında ilgili merciye ve asansör yaptırıcısına ruhsatla birlikte verilecektir.

Trafik hesabı
Madde 5 – Mimari tatbikat projelerinin yapımından evel yapının özelik ve kullanım şartlarına uygun trafik hesabı yapılacaktır.
a) Trafik hesabı standart kapsamındaki işler için TS 1812 ye standart kapsamı dışındaki işler ve ihtal işler için ise menşei ülkenin hesap usullerine göre asansör projelerini hazırlayan mühendis tarafından yapılacaktır.
b) Trafik hesabında kabul edilen ana kriterlerin sorumluluğundan bu kriterleri veren mimar hesap sonucu bulunan asansör sayısı ve karakteristğinin sorumluluğundan projeyi hazırlayan mühendis sorumlu tutulacaktır.

Mukavemet Hesabı ve Mekanik Proje
Madde 6 – a) Asansör yapısını ilgilendiren mukavemet hesapları : İnşaatın statik hesabına uygun olmak üzere asansörün makine dairesine,Kuyu dibine ve Ray tespit yerlerine gelecek yüklerin miktar ve cinslerini gösteren hesaplardır ve bu hesaplar makine mühendisleri tarafından tanzim edilip imzalanır.
b) Asansörün imalatını ilgilendiren mukavemet hesapları : Asansörün projesine uygun ilgili standartlara makine mühendisleri tarafından yapılacak mukavemet hesaplarıdır.
c) Asansöre ait mekanik projeler makine mühendisi tarafından tanzim ve imza edilecektir,Asansörün mekanik kısımlarının makine mühendisi teknik uygulama sorumlusunun nezaretinde projeye uygun olarak yapılmasından asansör firması sorumlu olacaktır.

Elektrik projeleri
Madde 7- Asansöre ait Elektrik-Elektronik projeleri Elektrik-Elektronik Mühendisi tarafından tanzim ve imza edilecektir,Asansörün Elektrik-Elektronik ile ilgili kısımlarının Elektrik-Elektronik Mühendisinin teknik uygulama sorumlusunun nezaretinde projeye uygun olarak yapılmasından asansör firması sorumlu olacaktır,Elektrik projeleri işletme ruhsatı müracatı sırasında verilecektir.

Asansörün Kurulacağı İnşaat Mahalli
Madde 8- Yapılarda asansör tesisinin kurulacağı inşaat mahalleri mutlaka bu yönetmeliğin 5 Madde sindeki trafik hesabı sonucunda bulunan sayı ve karaektersitiğe uygun asansörler için standartların ön gördüğü boyutlarda olacaktır.

İnşaat mahallinin özelikleri
Madde 9- Asansör tesisinin kurulacağı inşaat mahallinin.
a) Kat kapılarının önündeki sahanlıl varsa Tütk standartlarına yoksa yabancı standartlara uygun büyüklükte olacaktır.
b) Asansör makine dairesine çıkış merdiveni binanın ana merdiveni özeliğinde olacaktır.
c) Asansör kuyusunun iç yüzü beton perde değilse toz tutmayacak şekilde perdahlı sıva yapılacaktır.

İş kazaları ve diğer sorunlar
Madde 10- a) Asansör montajına başlandıktan sonra asansör kuyusunda olabilecek iş kazaları ve diğer sorunlardan asansör firmasının elamanlarının çalıştığı anlarda asansör firması diğer zamanlarda ise inşaat firması sorumlu olacaktır,Bu durum montaja başlandığı anda asansör firması ve inşaat firması arasında hazırlanacak bir tutanakla belirlenecektir.
b) Asansör kuyularını bakımı esnasında yeterli derecede aydınlık olabilmesi için asansör kuyusuna makine dairesinden kumandalı sabit aydınlatma tesisatı yapılmalıdır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Asansör Aksamının İmalatını ve Asansör Tesisini Yapan Firmaların Uyacakları Usul ve İşler.
Madde 11- Asansör aksamı imalatı yapan firmalar kendi bünyelerinde daimi çalışan Elektrik veya Makine Mühendisi bulunduracaklardır.
Asansör aksamı imal eden firmaların alacağı belgeler.
Madde 12 – Asansör aksamı imalatı yapan firmalar imal ettiği her aksam için aşağıdaki belgeleri almış olmalıdır.
a) S.T.B dan İmalat Sanayi Yönetmeliği dahilinde “İmalat Belgesi”
c) S.T.B. dan “Garanti belgesi”
d) T.S.E. den “TSE Belgesi veya TSEK Belgesi”

Garanti Belgesi,Servis ve İmalat Kalitesi
Madde 13 – Asansör aksamı imalatı yapan firmalar imal ettiği her aksam için!
a) Hatalı imalatın bilabedel değiştirileceğini tevsik eden garanti belgesini parça ile birlikte alıcıya verecektir
b) İmalatını yaptığı parçanın tamirini yapacak servisi bulunduracaktır
c) İmalatının kalitesinin bozulduğu hallerde ilgili bakanlık veya T.S.E. nin bu husutaki uyarılarına göre kalitesini düzeltecek tetbirler alacaktır.

Yedek Parça
Madde 14- Asansör aksamı imalatını yapan firmalar imal ettikleri her aksamın yedek parçası için!
a) İmalatı devam eden aksam için yedek parça stoku bulunduracaktır.
b) İmalatı iptal edilen her parça için en az 10 senelik talebi karşılayacak yedek parça stoku bulunduracaktır.

Asansör Aksamı ile İlgili Eğitici Bilgiler
Madde 15- Asansör aksamı imalatını yapan firma imal ettiği parçanın kullanıcısı olan firmaya aşağıdaki hususlarda eğitici bilgi verecektir.
a) Aksamın asansörde yerine takılmasında,Parçanın özelliği icabı dikkat edilmesi gereken hususlarda parça ile birlikte montaj talimatnamesi verecektir.
b) Asansör aksamı imal eden firmalar imal ettikleri aksam için aksam ile birlikte teknik özelikleri içeren kullanma talimatnamesi de verecektir.
Bu iki talimatname beraber veya ayrı ayrı olabilir.

Asansör aksamı ile ilgili tanıtıcı bilgiler
Madde 16- Asansör aksamı imalini yapan firma,imal ettiği her aksamın kullanıcısı tarafından kendisine kolayca tarif edilebilmesi için imal ettiği aksamın ana adını ve bu aksam içindeki her parçanın parça numarasını veya adını gösteren bilgiyi asansör firmasına parçayı verirken birlikte verecektir.
Asansör tesisi
Madde 17- Asansör tesisi yapan firmalar kendi bünyelerinde çalışan elektrik-elektronik ve makine mühendisi bulunduracaklardır. Asansör tesisi bu mühendislerin gözetiminde yapılacaktır. Mühendislerin “Serbest Mühendislik ve Müşavirlik Belgesi” ile”Büro Tescil Belgesi”Asansör Firması adına çıkartılmış olacaktır.

Asansör tesisini yapan firmaların alacağı belgeler
Madde 18- Asansör tesisini yapan firmalar aşağıdaki belgeleri almış olacaklardır
a) S.T.B.dan asansör tesisni yapılabileceğini tevsik eden her tip asansör için “İmalat Belgesi”.
b) S.T.B. dan Garanti Belgesi.
c) İmalat belgesini alan firmalar Türk Standartları Enstitüsünden TSE Belgesi veya TSEK belgesi
d) Çalıştırdıkları mühendisler için “Serbest Mühendislik ve Müşavirlik Belgesi” ile “Büro Tescil Belgesi”

Asansör tesisini yapan firmaların vereceği belgeler
Madde 19- Asansör firmaları tesis ettikleri her asansör için:
a) Hatalı montajı bedelsiz düzelteceğini tevsik eden garanti belgesini sözleşme ile birlikte yaptırıcıya verecektir.
b) Garanti belgesi süresi asansörün işletmeye alındığı tarihten itibaren başlıyacak ve en az bir yıl süreli olacaktır.
c) İşletme ruhsatı alınması halinde asansörün çalıştırılmadığı zamanlar garanti süresine ilave edilir.

Kullanım ile ilgili eğitici bilgiler
Madde 20- Asansör firması kullanıcısına aşağıdaki hususlarda eğitici bilgi vermeye ve pratik eğitimi yaptırmaya mecbur olacaktır.
a) Asansörün arızalanması veya şebeke ceyranının kesilmesi sonucu kabinin kat arasında kalması halinde kabin içinde mahsur kalanların çıkarılma tekniğini öğretici talimatnameyi asansörü işletmeye açarken asansör kullanıcısına verecek ve bu hususta asgari iki kişiye pratik eğitim yaptıracaktır.
b) Asansör firması tesis ettiği asansörün kullanma talimatnamesi asansörün işletmeye alınması esnasında vermelidir,Asansör firması özellik arz eden tesislerde gerektiğinde pratik eğitimi de asansör kullanıcısına vermeye mecburdur.

Asansörün Ayar ve Deneyleri
Madde 21 – Asansör firması tesisini yaptığı her asansörün ayar ve deneylerini standartlara uygun şekilde yapacak ve deneyleri yapan Elektrik-Elektronik VE Makine mühendislerinin imzalı uygunluk raporunu işletmeye açma esnasında asansör yaptırıcısına teslim edecektir.

Asansör Firmasının Sorumluluğu
Madde 22 – Montaj firması asansör firmasının sorumluluğu altında montaj yapacaktır Projelendirme malzeme temini ve bakım işlerinden yaptırıcıya karşı asansör firması sorumlu olacaktır,Asansör firması olmadan inşaat firması yada asansör yaptırıcısı montaj firmasına asansör tesisi yaptıramaz.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
İşletme Ruhsatı,Bakım,Yıllık Kontrol ve Kullananlarla ilgili hususlar
İşletme ruhsatı
Madde 23- a) Asansör firması yaptığı her asansör için belediyelerden veya belediye hudutları dışındaki yapılar için Valiliklerden işletme ruhsatı alacaklardır.
b) Belediye veya valilik işletme ruhsatı vereceği her asansörde aşağıdaki şartları arayacaktır.
1- Asansör firmasının bu yönetmeliğin 18 inci maddesinde yazılı olan olması zorunlu bulunan belgelere sahip olduğunun kontrolü.
2- Bu yönetmeliğin 4 üncü 5 inci ve 7 inci maddelerinde belirtilen hesap ve projelerin,muayenesi yapılan asansör uygunluğunun kontrolü.
3- Bu asansörle ilgili boyut. tolerans,muayene ve deneylerin kullanılan standartdaki ilgili maddelere göre kontrolü.
4- Bakım sözleşmesinin varlığının kontrolü.

Bakım
Madde 24 – a) Her asansör işletmeye alınmadan evvel sürekli kontrol altında tutulabilmesi için muhakkak bakım ve onarım sorumluluğunu taşıyacak asansör firması yazılı anlaşmaya bağlanacaktır. bu firma genelde asansör tesis eden firma olabileceği gibi bakımcı firmada olabilir. Ancak garanti süresi içersinde bakımcı firma muhakkak asansörü yapan firma olmalıdır.
Asansörcü firma dışındaki firmalar kendi bünyelerinde Elektrik,Elektronik ve Makine mühendisi çalıştıracak ve aşağıdaki belgeleri almış olacaklardır.
1- Sanayi ve ticaret bakanlığından veya bakanlığın yetkili kıldığı merciden asansör bakım firması belgesi.
2- Çalıştırdıkları Mühendisler için kendi firmaları adına çıkartılmış”Serbest Mühendislik ve Müşavirlik Belgesi” ile Büro Tescil Belgesi.
c) Bakımı yapılan asansörlerde orijinal yedek parça kullanılacaktır,Orijinal yedek parçalar stokta yeterli miktarda bulundurulacak,bakımcı firmaların bu konudaki talepleri asansörü tesis eden asansör firması tarafından mutlaka karşılanacaktır.
d) Asansör firması veya bakımcı firma sözleşme yaptığı yıl içindeki asansöre bakım yapma periyodunu belirtecektir.
e) Garanti dışındaki bakım süresince arızaların giderilmesinin parça değiştirilmemesi halinde ücretsiz olduğu ,parça değiştirilmesi gerektiğinde parçanın işçiliği ile birlikte ücrete tabii olacağı belertilecektir.
f) Asansör firması veya bakımcı firma arıza ihbarına müdahale süresini belirtecektir.

Yıllk Kontrol
Madde 25- Yapının bağlı bulunduğu belediyelerce veya belediye hudutları dışında daki yapılar için valiliklerce yılda en az bir kere her asansörün kontrolü yapılacaktır,Anacak kadrosunda yeterli teknik elaman bulunmayan belediyeler veya valilikler yıllık kontrol işini dışarıdan Elektrik veya Makine mühendisine yaptırabilecektir. Bu mühendis emniyet ve işletme yönünden tesisin işletilmesine engel bulunmadığını belirten ve sorumluluğunu taşıyan bir rapor verecektir,Bu rapor 3 nüsha olacak ,belediyede veya valilikte bakımcı firmada ve kullanıcıda kalacaktır,Bu raporun tanzim ettirilmesinin takibinden asansörün bulunduğu binanın yöneticisi ve bakımı yapan firma müştereken sorumludur.

Kullananlarla ilgili hususlar
Madde 26 – Asansör kullanan kişilerin aşağıdaki hususlara dikkat etmeleri gerekmektedir,Asansörün özeliğine göre farklılık arz edecek hususları asansör firması veya bakımcı firma yazılı olarak ilgililere verecek,İlgililer bu bilgileri kullanıcılara aktaracak ve görebilecek yerlere asacaktır.
Bu bilgiler
a) Asansör içinde kat arasında kalan kişilerin kurtarılmasında asansör firması veya bakımcı firmanın yazılı talimatına aynen uyulması.
b) Asansöre 12 yaşından küçüklerin yalnız binmelerinin önlenmesi.
c) Asansöre girerken kabinin katta olup olmadığına dikkat edilmesi.
d) Asansöre girip çıkarken oyalayıcı hareketlerde bulunmayıp bu işin süratle yapılması.
e) Asansör kullanıcısının kat kapısını içerden veya dışarıdan mutat şeklin dışında açmaya uğraşmaması
f) Asansör kullanıcısının kat arasında kalındığında kapı camını kırarak çıkmaya çalışmaması
g) Kapısız kabinlerde asansör kullanıcısının kabin içinde seyir halinde hareketli olan kapı tarafındaki duvara kendisinin veya beraberindekilerin veya eşyalarının temasına meydan vermemesi.
h) Asansör kullanıcısının kabin üstündeki çıkış kapağından kendi başına çıkmaya çakışmaması (bu kapak sadece dışarıdan kurtarmak isteyenler için kullanılacaktır)
i) Kabin içine konulan yüklerin dengeli yüklenmesine dikkat edilmesi kabin hareket halinde iken bu yüklerin kaymaması için tedbir alınması.
j) Kapısız kabinlerde kabinde yük varken yük ile kat kapısı arasında insan bulunmaması .
k) Anlaşmalı bakım yapan firma dışında başka bir firma ve kişilerin asansöre müdahale ettirilmemesi.

BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli hükümler
Geçici Madde 1 – 12 Mayıs 1989 tarih ve 20163 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Asansör Yönetmeliğine göre verilen imalat Belgeleri geçerli olup bu belgeleri alan firmalara yeni yönetmelikte belirtilen şartları yerine getirebilmeleri için yürürlük tarihinden itibaren 4 aylık ek süre tanınmıştır.

Yürürlükten kaldırılan yönetmelik
Madde 27 – 12 Mayıs 1989 tarih ve 20 163 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Asansör Yönetmeliği yürürlükten kaldırılmıştır.

Yürürlük
Madde 28 – Bu yönetmelik yayımı tarihinden itibaren yürürlüğe girer.

Yürütme
Madde 29 – Bu yönetmelik hükümleri Sanayi ve Ticaret Bakanı yürütür.

TS ASANSÖR STANDARTLARI

1 TS IEC 245-5 9 TS EN 12016
2 TS ISO 4190-5 10 TS EN 60204-32
3 TS ISO 4190-6 11 TS 9766
4 TS ISO 8383 12 TS 9761
5 TS 9761 EN 50214 13 TS 10123
6 TS 9766 HD 360 S2 14 TS 10 922
7 TS EN ISO 10535 15 TS 12255
8 TS EN 12015 16 TS 10922 EN 81-1
TS IEC 245-5 : Kablolar-Kauçuk Yalıtımlı-Beyan Gerilimi En Çok 450/750 V Olan Bölüm 5: Asansör Kabloları.
KAPSAM : Bu standart,beyan gerilimi 300/500V olan kauçuk yalıtımlı asansör kabloların belirli özeliklerini kapsar.
KABUL TARİHİ : 07.04.1997

TS ISO 4190-5 : Asansörler ve Servis Asansörleri-Bölüm 5:Kumanda Tertibatları,Sinyalleri ve ilave bağlantılar.
KAPSAM : Bu standart,asansör için amaçlanan kumanda tipini dikkate alarak bir asansörün imali ve montajı sırasında kullanılacak butonları ve göstergeleri kapsar.
KABUL TARİHİ : 22.02.2001

 

 

 

 

Yönetici Seçimi

Ve Yönetici ile ilgili Yargıtay Kararları
*Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule icbar edilemez. Y.5.H.D. 7.7.1986 GÜN, 1986/9376 E.9920 K.
*Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat malikide açabilir. 18.H.D. 28.5.1993 GÜN, 1993/5439 E.7293 K. Yönetici birinci toplantıda seçilemezse,ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekir.Bulunanların çoğunluğu yetmez. Y.5.H.D.26.3.1984 gün ,1984/2271 E.2660 K.

*Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

*Sekiz ve daha yukarı sayıda bağımsız bölüm olan binalarda yönetici seçimi zorunludur. y.5.h.d.3.10.1983 gün, 1983/7090 E.7627 k.

*Kat malikleri kurulunca yönetici tayin edildikten sonra ,mahkeme marifeti ile yönetici tayini istenemez. Y.5.H.D.5.4.1968 ,E.1968/1022 ,K.1968/1983.

*Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule zorlanamaz. Y.5.H.D.2.7.1968, E.1968/3623 ,K.1968/4008.

*634 sayılı KMK.md.24’e dayanarak dava açmak ,kat maliki olmayan yöneticinin görevleri arasına girmez. YHGK.19.6.1974 ,E.1972/5-606, K.1974/735.

*Kat maliki olmayan yönetici ,kendisine özel yetki verilmedikçe müdahalenin meni davası açamaz. YHGK.16.3.1977,E.1975/5-1151 ,K.1977/249.

*Kat malikleri kurulundan yetki alan yönetici ,ortak yere müdahalenin önlenmesi ve ecri misil davası açabilir. Y.5.H.D.23.1.1978 ,E ,1977/7589 ,K.1978/500.

*Yönetici kat maliklerinden her birine ayrı ayrı hesap vermek zorunda değildir .Sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. Y.5.H.D. 19.2.1990 ,E. 1990/17110 ,K.1990/4190

*Yönetici ,Kat malikleri kurulunca ibra edilmişse kendisinden ayrıca hesap istenemez. Y.5.H.D. 24.12.1979 ,E. 1979/9201 ,K.1979/9731.

 

 

 

 

 

Yönetim Planı

  1. Bölüm
    GENEL HÜKÜMLER

Ana gayrimenkul’ün Yönetimi

Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan , ……….. ili, ………… ilçesi,…………..mahallesi, ……………sokakta(caddesinde ), ………..ada, ……………parsel sayılı ve …………… kapı nolu………… apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca oy birliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.

Anagayrimenkulün Bölümleri

Madde 2- Anagayrimenkul …………..bodrum, ………….zemin, ………..normal ve ………..teras kattan ibarettir.

a) Bodrum Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde ………. adet

b) Zemin Kat : Bu katın caddeye bakan cephesinde ………adet dükkan ve arka cephesinde de ……..adet konut vardır.

Dükkanların arkasında bulunan depolardan , projesinde (A) harfi ile gösterilen depo …….nolu

dükkanın, (B) harfi ile gösterilen depo ise ……… nolu dükkanının eklentisidir.

c) Birinci Kat : Bu katta ,…….adet konut vardır.

d) Diğer Katlar: Diğer katların her birinde ……………. adet konut vardır.

e) Teras : Bu katta , ……….konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır.

Yasaklar

Madde 3- Zemin kattaki dükkanlar; oyun salonu , içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak

kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez.

a) Dükkanlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüpgaz bayii olarak da kullanılamaz.

b) Bu dükkanlarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz.

c) Bu dükkanlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz.

Dairelerin Kullanım Şekli:

Madde 4- Anagayrimenkulün bütün dairelere konut(mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek
suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri , anagayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça ,
daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler.

Ortak Yerler:

Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanunu nun 4’üncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı:

Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 7- Bu Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde; anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır.

2. Bölüm

YÖNETİM ORGANLARI

A-Kat Malikleri Kurulu

Meydana Gelişi:

Madde 8- Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun , anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir.

Yönetim:

Madde 9- Anagayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir. Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 10- Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca çözümlenip, karara bağlanır.

Kararın Bağlayıcılığı:

Madde 11- Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Toplantı Zamanı:

Madde 12- Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının ……….. ve Ocak aylarının ilk onbeş günü içinde toplanır.

Çağrı Usulü:

Madde 13- Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla bildirilir.

İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa , ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağıda ayrıca belirtilir.

Olağanüstü Toplantı:

Madde 14- Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Bu durumda da; toplantının sebebini belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı verilecek bir yazıyla yapılması şarttır.

Toplantı ve Karar Yetersayısı:

Madde 15- Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.

a) İlk toplantı yetersayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılırve yetersayı aranmaksızın , toplantıya katılanların oyçokluğu ile karar verilir.

b) Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’;nda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş olan emredici nitelikteki yeter sayıyla ilgili hükümler (KMK’nun 24,28,34,42,44 ve 45’;inci maddeleri) saklıdır.

Toplantının Şekli:

Madde 16- Toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler.
Toplantıda, gündemde belirtilen konular görüşülür.Ancak toplantıda bulunan üyelerin üçte birinini görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır.

Oy Hakkı:

Madde 17- Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz.

Vekaleten Temsil:

Madde 18- Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri Kurulu’;nda temsil edebilir.

a) Bunun gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de,diğer kat maliki veya vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir.

b) Ancak, bir kişinin asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez.

c) Vekaleten temsil yetkisi, yazılı bir belge ile verilir.Elinde böyle yazılı bir belge olmayan vekil ,vekaleten oy kullanamaz.

d) Ehliyetsiz olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir.

Oy Kullanma Yasağı:

Madde 19- Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler .Ancak oy kullanamazlar.

Karar Defteri :

Madde 20- Kat Malikleri Kurulu’;nun kararları; sıra numaralı ve her sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri’ne yönetici tarafından yazılır.

a) Kararlar ,toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır.
b) Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına yazıp imzalarlar.

Duyuru:

Madde 21- Kat Malikleri Kurulu’nca alınan kararlar; toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekiyorsa, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlara yahut yararlananlara yönetici tarafından duyurulur.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 22- Benzer anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca o konuda alınmış ve Karar Defteri’;ne yazılmış kararlara göre çözümlenir.

Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı karara rıza göstermeyen kat maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava açabilirler.

B-YÖNETİCİ
Seçimi:
Madde 23- Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda , kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer.

a) Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hemde arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir.Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.

b) Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’;ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir.

c) Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.

Kimliği:

Madde 24- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu üyelerinin) ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası,camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır.

Ücreti:

Madde 25- Kat Malikleri arasından atanmış yöneticinin normal Yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa hangi oranda katılacağı Kat Malikleri Kurulu’;nca kararlaştırılır.

a) Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal Yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

b) Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır.

c) Kat Malikleri Kurulu’nca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç onbeş gün içinde boşaltmak zorundadır.Bu konuda ,Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.

d) Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir.

Görevleri:

Madde 26- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu’nun) görevleri şunlardır:

a) Kat Mülkiyeti Kanunu’;nun 35,36 ve 37’;nci maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşme’;de, Kanunlarda ve bu Yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek.

b) Seçilmesini takiben onbeş gün içinde İşletme Projesi’;ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,

c) Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse ,Kat Malikleri Kurulu’nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi’;ni uygulamak.

d) Kat Malikleri Kurulu’;nu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defteri’;ne geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defteri’;ni her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Noter’;e götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak.

e) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.

f) Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek.

g) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak.

h) Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek.

Hesap Verme Yükümlülüğü:

Madde 27- Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun …………… ve Ocak aylarındaki olağan toplantılarında; o tarihe kadar sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür.
Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur.

Yönetici Sorumluluğu:

Madde 28- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir.

Yöneticinin Denetlemesi:

Madde 29- Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi sürekli olarak denetler.
Haklı bir sebebin varlığı halinde, yöneticiyi herzaman değiştirebilirler.

C-DENETÇİ:

Seçimi:

Madde 30- Kat Malikleri Kurulu; her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi olarak seçer.

Ücreti:

Madde 31- Kat malikleri arasından seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu’;na ) bir ücret ödenmez; genel giderlerede diğer malikler gibi aynen katılır.

Dışarıdan seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu’na), Kat Malikleri Kurulu’;nca belirlenecek bir ücret ödenir.

Denetim Şekli:

Madde 32- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını ve defterleri denetler. Haklı bir sebep olduğunda , bu denetlemeyi her zaman yapabilir.

Denetim Raporu:

Madde 33- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantısında okumak üzere,denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini kapsayan bir rapor hazırlar.
Bu raporu kat malikleri sayısınca çoğaltarak toplantıdan en az bir hafta önce ,kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imzalatacağı bir yazı karşılığında duyurur. Ayrıca, toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar.

3. Bölüm

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

Kural:

Madde 34- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde ,Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planı’nın hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’;un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Anayapının Korunması:

Madde 35- Kat malikleri, anayapının güzelliğini, mimari durumunu ve sağlamlığını korumak; ayrıca ortak yerlerin bakım ve temizliğine dikkat etmek zorundadırlar.

İzin ile Yapılabilecek İşler:

Madde 36- Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat malilerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde,bubölüm maliklerinin ortak rızalarıyla , anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Ortak Yerlerden Yararlanma:

Madde 37- Kat malikleri, anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Ortak yerlerden, Kanun ve bu Yönetim Planı hükümlerine göre yararlanma hakkına sahiptirler. Ancak, doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar

Çamaşırhane ve Diğerlerinden Faydalanma:

Madde 38- Genel çamaşırhane, kömürlük ve garajdan yararlanma şekli Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.

Bağımsız Bölüm ve Eklentilerden Faydalanma:

Madde 39- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.

Yasaklar:

Madde 40- Kat malikleri, aşağıdaki yasaklara uymakla yükümlüdürler:

a) Bağımsız bölümlerini kumarhane, randevuevi veya bunların benzeri yer olarak ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar.

b) Radyo, teyp, pikap,televizyon, müzik seti gibi müzik aletlerini diğer kat maliklerini tedirgin edecek derecede açamazlar, yüksek ses tonuyla ve ara vermeden çalamazlar.

c) Bağımsız bölümlerinin pencere veya balkonlarından kilim, halı ve benzeri şeyleri silkeleyemezler; çöp ve su dökemezler.

d) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde patlayıcı, yanıcı, tehlikeli ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar.

e) Kat Malikleri Kurulu’nun oy birliği ile verilmiş bir kararı olmadıkça ; anayapının hiçbir yerine, hangi amaçla olursa olsun levha veya tabela asamazlar.

f) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve kümes hayvanları gibi hayvanları barındıramazlar, besleyemezler.

g) Bağımsız bölümlerinde veya ortak yerlerde diğer kat maliklerini tedirgin edecek şekilde müzikli, gürültülü toplantılar düzenleyemezler. Anagayrimenkulün bahçesinde hiçbir şekilde toplantı düzenlenemez.

Kabul günü, nişan töreni gibi zorunlu toplantılarda elden geldiğince gürültü yapmamaya, apartmanın huzurunu bozmamaya gayret ederler. Bu gibi toplantılara en geç saat 23’;te son verirler.

h) Tapu Kütüğünde konut veya ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.

i) Kat Mülkiyeti Kütüğü’nde konut olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan, eğlence ve beslenme yerleriyle galeri ve çarşı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.

j) Dükkan malikleri, dükkanlarında ve depolarında diğer bağımsız bölüm maliklerini tedirgin edici nitelikte işler yapamazlar; patlayıcı, yanıcı, pis kokulu ve benzeri maddeler bulunduramazlar.Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.

Bildirme Mecburiyeti:

Madde 41- Kat malikleri, bağımsız bölümünde kiracı veya başka sıfatlarla oturan yahut faydalananlara, bu Yönetim Planı’ndaki borç ve yükümlülükleri bildirmeye mecburdur.

İzin Mecburiyeti:

Madde 42- Diğer bir bağımsız bölümünde; eklenti veya ortak yerlerde yahut tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı yahut giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması zorunlu olan hallerde, bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa; o bağımsız bölüm maliki veya orada başka sıfatla oturanlar, bu işe izin verme ve adı geçen yerde gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadırlar.
Bu izin yüzünden kat malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar bir zarara uğrarlarsa; bu zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri tarafından derhal ödenir.

Kiracıların ve Diğerlerinin Sorumluluğu:
Madde 43- Bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar yahut faydalananlar, yukarıdaki maddelerde ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen hak ve yükümlülüklere kat malikleri gibi uymak zorundadırlar.

4. Bölüm

GENEL GİDERLERE KATILMA

Kural:
Madde 44- Kat maliklerinden herbiri; kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.

a) Kat maliklerinden herbiri; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve tüm ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ve diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ile giderler için toplanacak avansa kendi payları oranında katılmakla yükümlüdür.

b) Giderler veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında; diğer kat maliklerinden herbiri veya yönetici tarafından; Yönetim Planı’;na, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Genel Hükümlere göre dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir.

c) Ayrıca, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla Gecikme Tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır.

Kullanma Hakkından Vazgeçme:

Madde 45- Herhangi bir bağımsız bölüm maliki; ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut kendi bağımsız bölümünün durumundan ötürü adı geçen yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Ancak, dükkanlar ile zemin kattaki bağımsız bölümlerin malikleri, asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar.

Kusurlu Davranış:

Madde 46- Ortak gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider bunlar tarafından ödenir.

Eğer diğer kat malikleri bu ortak gideri ödemişlerse , yaptıkları ödemeler oranında, kusurlu kat malikine veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişiye rücu edebilirler.

Müştereken ve Müteselsilen Sorumluluk:

Madde 47- Kat malikinin, Yönetim Planı’nın 33’üncü maddesi gereğinde payına düşecek gider ve avans borcu ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli bir şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir.

Kanuni İpotek Hakkı:

Madde 48- Kat malikinin gider ve avans borcu ve gecikme tazminatı herhangi bir yolla alınamadığı takdirde; mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek Hakkı tescil edilebilecektir.

5. Bölüm

ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti:

Madde 50- Anagayrimenkulün kapıcısı, aynı zamanda kaloriferci olarak çalıştırılır.

Personel Ücretleri:

Madde 51- Anagayrimenkule yönetici tarafından atanacak kapıcı ve diğer personelin ücretleri ve çalışmalarıyla ilgili konular Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır. Yönetici, bu karara dayanarak personelle yapılacak sözleşmeleri düzenler. Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse atamaları kendisi yapar; çalışmalarını beğenmediği personelin işine son verir.

Bağımsız Bölüm İlavesi:

Madde 52- Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi; arsanın boş yerinde yeni bölümler veya tesisler yapılması, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır.

Ortak Yerlerde Yenilik ve İlaveler:

Madde 53- Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlıdır. Bu işlerin giderleri, yenilik ve ilavelerden yararlananlar tarafından, yararlanma oranına göre ödenir.

Diğer İşler:

Madde 54- Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsasının bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar yahut anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli Yönetim işleri, ancak Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile vereceği kararla yapılabilir.

Zararın Ödenmesi:

Madde 55- Kat malikleri; kiracıları veya bağımsız bölümlerde başka bir sebeple oturanlar; bizzat kendilerinin, çocuklarının, misafirlerinin anagayrimenkulde ve ortak yerlerde sebep oldukları zararları, derhal ödemek ve gidermek zorundadırlar.

Müteselsilen Sorumluluk:

Madde 56- Kat Malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde kiracı veya başka sıfatla oturan yahut yararlananların borç ve yükümlerini yerine getirmemelerinden ötürü doğacak zararlardan müteselsilen sorumludurlar.

6. Bölüm

SON HÜKÜMLER

Madde 57- Bu Yönetim Planı’;nda hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile diğer kanunların emredici ve tamamlayıcı nitelikteki hükümleri uygulanır.

Ek Madde- ………………………

Madde 58- 58 maddeden ibaret bu Yönetim Planı ………. tarihinde düzenlenmiştir.

Bu Yönetim Planı’nın bütün maddeleri, ………… ili, ………… ilçesi, …………. mahallesi, ………… sokakta, ………ada, ……….. parsel sayılı ve …………..kapı nolu …………….. apartmanın aşağıda açık kimlikleri ve adresleri yazılı bütün bağımsız bölümleri maliklerince teker teker okunarak isteğe ve usulüne uygun şekilde düzenlenmiş olduğu anlaşmazlıkla oybirliği ile kabul edilip birlikte imza altına alındı. …………../……………./………………

Bağımsız Bölümün No’su Nev’i Arsa Payı Adı Soyadı Adresi İmzası
………….. ………… ………… ………… ………… …………
………….. ………… ………… ………… ………… …………
………….. ………… ………… ………… ………… …………

 

 

 

 

Zorunlu Deprem Sigortası

ZORUNLU DEPREM SİGORTASINA DAİR KANUN HÜKMÜNDE KARARNAME

Kararname No. : 587 R.G.Tarihi : 27/11/1999
Kararname tarihi : 25/11/1999 R.G.Sayısı : 23919 (Mükerrer sayı) Amaç
Madde 1 – Bu kanun hükmünde kararnamenin amacı meydana deprem afeti sonucu bina maliklerinin veya intifa hakkı sahiplerini binaların ziyanı veya hasarlanması nedeniyle uğrayacakları maddi zararların karşılanmasını teminen zorunlu deprem sigortası yaptırmalarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

Kapsam
Madde 2 – 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar,bu binaların içende yer alan ve ticarethane,büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir.

Tanımlar

Madde 3- Bu Kanun Hükmünde Kararnamede geçen;
a) Bakan veya Bakanlık: Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakan veya Bakanlığı,
b) Müsteşarlık: Hazine Müsteşarlığını,
c) Kurum: Doğal Afet Sigortaları Kurumunu,
d) Kurul: Doğal Afet Sigortaları Kurumu Yönetim Kurulunu,
e) Zorunlu deprem sigortası:
Depremin doğrudan veya dolaylı neden olacağı maddi zararları, 10 ncu madde gereğince belirlenen tutara kadar teminat altına alan zorunlu sigortayı,ifade eder../…

Sigorta yapma ve yaptırma zorunluluğu

Madde 9- Bu Kanun Hükmünde Kararname kapsamındaki bağımsız bölümler ve binalar için, malikler veya varsa intifa hakkı sahipleri tarafından zorunlu deprem sigortası yaptırılır. Bu Kanun Hükmünde Kararnamenin yayımı tarihinden sonra mesken olarak inşa edilecek bağımsız bölümler ve binalar için, ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı alınmış olması kaydıyla, iskan izninden veya içinde yaşanmaya başlanmasından itibaren bir ay içinde zorunlu deprem sigortası yaptırılır. İlgili sigorta şirketi, sigorta sözleşmesinin bitiminden en az bir ay önce taahütlü mektup, telgraf ya da noter kanalıyla sözleşmenin sona ereceğini ve yeni bir sigorta yaptırma zorunluluğunu sözleşme sahiplerine bildirir. Sigorta sözleşmesinin, sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde yenilenmemesi durumunda Kurumun sigortadan kaynaklanan sorumluluğu sona erer.
Sigorta teminatı, tarife ve talimatlar, komisyonlar

Madde 10- Zorunlu sigortaya ilişkin teminat tutarları, genel şartları, tarife ve talimatları, primlerin ödenme usul ve esasları ile Kurum idarecisine ve yetkili sigorta şirketlerine ödenecek komisyonlar Bakanlıkça tespit edilir ve Resmi Gazete’de yayımlanır. Sigorta primlerinin tespitinde; binanın yüzölçümü, inşaat sınıfı ve kalitesi, binanın üzerinde bulunduğu arazinin jeolojik özellikleri, deprem riski ve benzeri faktörler dikkate alınır.
Devletin afetlerle ilgili mevzuattan kaynaklanan yükümlülükleri
Madde 11- Devletin, 7269 sayılı Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanundan ve diğer kanunlardan doğan konut kredisi açma ve bina yaptırma yükümlülükleri, deprem nedeniyle sigorta kapsamındaki binalarda meydana gelen ziya ve hasarlar sonucu uğranılan maddi zararlar için Kurum tarafından tazminat ödenmesiyle birlikte ortadan kalkar. 9 uncu madde gereğince cari bir zorunlu deprem sigortası bulunmayanlar, bu sigorta kapsamında karşılanacak zararlar için doğal afetlerle ilgili mevzuat çerçevesinde hak sahibi olamazlar.
Sigorta yükümlülerinin saptanması ve izlenmesi
Madde 12- Sigorta yaptırmakla yükümlü olanlar, Kurum tarafından tespit edilir. Bu işlem sırasında Kurum, ilgili valilik veya belediye ile tapu sicil müdürlüklerinin kayıtlarından yararlanır. Kamu kuruluşları, zorunlu deprem sigortasının yaptırılmış ve priminin ödenmiş olduğu belgelenmedikçe bu sigortaya tabi binalarla ilgili tapu tescil işlemleri dahil hiçbir işlem yapmazlar.
Menfaat sahibinin değişmesi
Madde 13- Menfaat sahibinin değişmesi halinde sigorta, yeni menfaat sahibi ile devam eder.
Sigortalının mükellefiyeti
Madde 14- Binanın ve her bir bağımsız bölümün projeye aykırı olarak ve taşıyıcı sistemi etkileyecek şekilde tadil edilmesine veya zayıflatılmasına neden olan veya buna imkan veren malik, meydana gelen zararın bu nedenle ortaya çıktığı veya arttığı tutar kadar tazminat alma hakkını kaybeder.
Kurum kaynaklarının yetersiz kalması
Madde 17- Kurum, sigortadan kaynaklanan toplam yükümlülüklerini ve sahip olduğu kaynakları dikkate alarak reasürans, sermaye ve benzeri piyasalardan sigortacılık tekniğinin gerektirdiği şekilde ve yeterli düzeyde koruma temin eder. Ancak, sigortalı hasarın beklenenin üstünde olması ve bunun Kurum kaynaklarını ve temin edilen koruma miktarlarını aşması durumunda, ortaya çıkan zarar, Kurum kaynakları ve koruma miktarının toplamının zorunlu sigorta kapsamında ödenmesi gerekli toplam tazminata olan oranı dahilinde karşılanır.
Yürürlük
Madde 19- Bu Kanun Hükmünde Kararnamenin 9 uncu maddesi hükmü yayımından dokuz ay sonra, 11 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü yayımından onbeş ay sonra, diğer hükümleri ise yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
Madde 20- Bu Kanun Hükmünde Kararname hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (30 EYLÜL 2000)

 

 

 

 

 

 

 

 

Kiralar Hakkında Kanun

Kanun Numarası : 6570
Kabul Tarihi : 18/5/1955
Yayımlandığı R. Gazete : Tarih: 27/5/1955 Sayı: 9013
Yayımlandığı Düstur : Tertip: 3 Cilt: 36 Sayfa:1469

Madde 1 – Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna ay-kırı olmayan hükümleri tatbik olunur.
Mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iş için de kullanılamaz.

Madde 2 – 3 – (İptal: Ana.Mah. nin 26/3/1963 tarih ve E. 1963/3, K. 1963/67sayılı kararı ile.)

Madde 4 – Mobilyalı olarak kiraya verilen gayrimenkulerin, bu kanuna göre taayyün eden yıllık kira bellerine mobilya için belediye encümenlerince takdir edilen kıymetin yüzde yirmisinden fazla zam yapılamaz. Şu kadar ki bu suretle zam olunacak miktar kira bedelinin yıllık tutarını geçemez.
Kira müddetinin hitamından bir ay evvel yazı ile haber vermek şartiyle kiralayan mobilyalarını kısmen veya tamamen geri alabilir. Bu takdirde mobilyalar için yapılan zam nispetinde kiradan indirme yapılır.

Madde 5 – Kaloriferli gayrimenkullerde mahrukat fiyatlarındaki değişikliklerin kira bedellerine inikası nispeti hükümetçe tesbit ve ilan olunur.

Madde 6 – Kısmen mesken olarak kısmen de meskenden gayrı bir şekilde kullanılmak üzere kiralanmış bulunan veya tamamen mesken olarak kullanılmak üzere kiralanmış iken fiilen meskenden gayrı surette kullanılan gayrimenkullerin kira bedelleri zam bakımından mesken olmayan yerlere ait hükümlere tabidir.

Madde 7 – Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanm ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,
ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir,tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,

d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,
e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,tahliye davası açabilirler.
Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.

Madde 8 – Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz.

Madde 9 – Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Madde 10 – (Mülga: 30/4/1973-1711/3 md.)

Madde 11 – Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecurutahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Madde 12 – Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.
Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lazım ve mütat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukardaki fıkra hükmüne tabi değildir.
Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı
veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında
hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir.
Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbikı da istenebilir.

Madde 13 – Kira mukavelelerinin ve Borçlar Kanununun bu kanuna mugayir olmayan vecibelerine kiracılar veya ortaklariyle sanat, meslek ve ihtısasları dolayısiyle aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği müddetçe bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonraya kadar aleyhlerine tahliye davası açılamaz.

Madde 14 – 2490 sayılı Artırma, Eksiltme ve İhale Kanununa tabi olarak kiraya verilen gayrimenkuller hakkında da bu kanun hükümleri tatbik olunur.

Madde 15 – Kiralayan 7 nci maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.ç fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile, mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez.

ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar planına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır.
Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.

Madde 16 – Hava parası olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15 inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli artırılır.

Ek Madde 1 – (Ek: 23/1/1998 – 4331/1 md.)
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar, yangın, yer sarsıntısı, yer kay-
ması, fırtına, taşkın, sel gibi tabii afetler nedeniyle zarar gören mülkiyeti
veya idaresi Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait vakıf taşınmazların onarım veya
restorasyonunu müteakip bir defaya mahsus olmak üzere afet öncesi kiracılarına
Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanmaksızın Vakıflar Genel Müdürlüğünce tespit
edilen rayiç kira bedeli ile kiracılık hakkı tanınabilir.

Muvakkat Madde 1 – Bu kanunun kira bedeline mütaallik hükümleri:
a) Milli Korunma Kanununa tabi olan gayrimenkuller için 1/6/1955 tarihinden,
b) Milli Korunma Kanununa tabi olmayıp da serbest kira ile kiralanmış olan kira akitleri gayrı muayyen müddete inkilabetmiş bulunan gayrimenkullerin kira bedelleri bu kanunun mer’iyete vazından itibaren geçecek altıncı ayı takibeden ay başından,
c) Milli Korunma Kanununa tabi olmaksızın, serbest kira ile kiralanmakta olup da mukavele müddetleri muayyen olan gayrimenkullerde kira akitlerinin hitamından itibaren,
ç) (Değişik: 9/1/1956 – 6634/1 md.) C fıkrasında yazılı gayrimenkullerden bir yıldan fazla müddetle mukaveleye bağlanmış olup da bu kanunun mer’iyete girdiği tarihte bir seneden fazla müddeti bulunanlar için 1/6/1956 tarihinden itibaren mer’idir.
Bu kanuna göre kiraya zam yapılması icap ettiği hallerde yapılacak zam nispetlerinden aşağı nispette zam yapılacağını veya hiç zam yapılmıyacağını kiralayan, kanunun mer’iyete girmesinden itibaren bir ay içinde yazı ile tebliğ etmediği taktirde mevzuubahis zamlar bu kanunun meri’yete girdiği tarihten bir ay sonra ve yukarıdaki tarihlerden başlamak üzere uygulanır. Bu takdirde kiracı bir aylık müddetin sonundan başlıyarak bir ay içinde mukavelenin feshini ihbar edebilir ve bu ihbardan itibaren iki ay içinde gayrimenkulü tahliyeye mecburdur. Tahliyeye kadar geçen müddetin kirası zammı ile birlikte ödenir.

Muvakkat Madde 2 – Bu kanunun 7 nci maddesinde yazılı tahliye davaları
bakımından:
a) Milli Korunma Kanununa tabi olan gayrimenkullerin kira mukaveleleri
31/5/1955 tarihinde,
b) Milli Korunma Kanununa tabi olmayıp da serbest kira ile kiralanmakta
olan ve kira mukaveleleri gayri muayyen müddete inkilabetmiş bulunan gayrimen-
kullerin kira mukaveleleri ise bu kanunun mer’iyete vazı tarihinden itibaren
geçecek altıncı ayın sonunda hitama ermiş addolunur.
Bu tarihlerden itibaren bir ay zarfında dava açılmadığı takdirde mukavele-
lerin hitam müddetleri beklenmesi zaruridir.

Geçici Madde 3 – (11/10/1983 – 2912/1 md. ile gelen geçici md. hükmü olup
madde numarası teselsül ettirilmiştir.)
T.C. Emekli Sandığı, Sosyal Sigortalar Kurumu, Esnaf ve Sanatkarlar ve Diğer Bağımsız Çalışanlar Sosyal Sigortalar Kurumu (BAĞ – KUR), Türkiye Kızılay Derneği, Türk Hava Kurumu, Darülaceze Müdürlüğü, Darüşşafaka Cemiyeti ve bağlısı vakıflar, mazbut ve mülhak vakıflar ile Vakıflar Genel Müdürlüğü, Verem Savaş ve Kanserle Savaş dernekleri adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer.
Bu süre içinde yukarıdaki Kurumlar veya bunların kira işlerini yürüten iştiraklerince rayiç veya emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar üzerinden kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır.
(Değişik: 30/5/1984 – 3012/1 md.) Teklif edilen yeni bedele, kiralayan ve kiracılarca sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. 30 günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin, tahliyeleri icra memurluğundan istenir.

Geçici Madde 4 – (15/1/1985 – 3151/1 md. ile gelen geçici md. hükmü olup madde numarası teselsül ettirilmiştir.)
Belediyeler ve özel İdareler ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer.
Bu süre içinde yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işlerini yürüten iştiraklerince rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar üzerinde kira mukavelesi yapmaya hakkı vardır.
Teklif edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin tahliyeleri icra memurluğundan istenir.
İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum ve kuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulh hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur. Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ileriki aylık kiralara mahsup edilir.
Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarak resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.Bu davalar ivedilikle görülür.

Geçici Madde 5 – (Ek: 1/12/1993-3917/7 md.) Sosyal Sigortalar Kurumu ile Esnaf ve Sanatkarlar ve Diğer Bağımsız Çalışanlar Sosyal Sigortalar Kurumunun sahibi veya ortağı bulunduğu gayrimenkuller için 1.1.1993 tarihinden önce 22.4.1926 tarih ve 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 18.5.1955 tarih ve 6570 sayılı
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna göre yapılmış olan kira sözleşmeleri, sözleşmelerin bitim tarihinden itibaren üç ay sonra, işletme hakkının devrine ilişkin sözleşmeler ise bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren üç ay sonra sona erer.
Kurumlarca, bu süre içinde rayiç bedel veya emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartları tespit edilerek kiracıya tebliğ olunur. Eski kiracının,birinci fıkrada belirtilen üç ayı takip eden (30) gün içinde yeni kira bedeli ve şartları üzerinden 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerine göre kira sözleşmesi yapmaya veya teklif edilen yeni kira bedeline sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz etmeye hakkı vardır. 30 günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyen kiracıların
tahliyesi ilgili icra memurluğunca sağlanır.
Belirlenen kira bedeline karşı süresi içinde dava açılması halinde, davasonucuna kadar Kurumlarca tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapılır. Dava sonucunda belirlenen kira bedeline göre; kiracı lehine doğacak farklar takip eden aylara ait kira bedelinden mahsup edilir.
Kira bedellerinin tespitine ilişkin davalarda, toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri dikkate alınmaz.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde, mahkemece tespit edilen kira bedeline göre kiracının 22.4.1926 tarih ve 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 18.5.1955 tarih ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında
Kanuna göre yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşme yapmayan ve varsa birikmiş kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi ilgili
İcra Memurluğundan talep edilir.
Bu şekilde tespit edilen yeni kira bedelleri, yılda bir defa Devlet İstatistik Enstitüsü tüketici fiyat endeksindeki artış oranından az olmamak üzererayiç veya emsal değere yükseltilir.
Birinci fıkrada belirtilen kurumların kamu kuruluşlarına kiralanmış bulunan
gayrimenkulleri hakkında da yukarıdaki hükümler uygulanır.

Geçici Madde 6 – (Ek: 23/1/1998 – 4331/2 md.)
Vakıflar Genel Müdürlüğünün mazbut ve mülhak, vakıflara ait gayrimenkullere
ilişkin kira sözleşmeleri bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren üç ay sonra
sona erer.
Bu süre içinde Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mütevellilerince rayiç veya emsal
bedellere uygun olarak yeni kira bedeli ve şartları tespit edilerek kiracıya
tebliğ olunur, aynı zamanda bu bedel üzerinden gayrimenkulü kiralamak isteyen
üçüncü şahıslara uygun biçim ve yöntemlerle şartlar duyurulur.
İkinci fıkradaki şartları kabul eden ya da daha fazla bedel teklif eden
üçüncü şahısların varlığı halinde eski kiracıların en yüksek bedel üzerinden
birinci fıkrada belirtilen üç ayı takip eden otuz gün içinde yeni kira sözleş-
mesi yapmaya öncelikle hakları vardır.
Otuz günlük süre içinde kira sözleşmesi imzalayan ve gayrimenkulü de tahliye
etmeyen kiracının tahliyesi, bu sürenin bitiminden sonra Vakıflar Genel Müdürlü-
ğünün başvurusu üzerine başkaca tebligata gerek görülmeden mahalli mülki amir-
lerinin kararı ile bir hafta içinde boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına
yapılacak başvurular, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz.
Belirtilen kira bedeline karşı süresi içinde dava açılması halinde, verilen
karar kesinleşinceye kadar Vakıflar Genel Müdürlüğünce tespit edilen yeni kira
bedeli üzerinden ödeme yapılır. Dava sonucuna göre belirlenen kira bedeline göre
kiracı lehine doğacak farklar, takip eden aylara ait kira bedellerinden mahsup
edilir.
Kira bedellerinin tespitine ilişkin davalarda ilk ve eski kiranın toptan
eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri nazara alınmaz.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece
tespit edilen kira bedeli üzerinden kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı
vardır.
Bu süre içinde sözleşme yapmayan ve varsa birikmiş kira farklarını ödemeyen
kiracının tahliyesi ilgili İcra Müdürlüğünden talep edilir.
Yeni sözleşme ile akdolunan kira bedelleri, müteakip kira dönemlerinde geçen
yılın aynı ayına göre Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen 12 aylık Toptan
Eşya Fiyat Endekslerinden az olmamak üzere, rayiç veya emsal değer dikkate alı-
narak yükseltilir.

Madde 17 – Milli Korunma Kanununun 30 uncu maddesi ile 56 ncı maddesinin
VII nci bendi ve bu maddeleri tadil veya ilga eden kanunlar yürürlükten kaldı-
rılmıştır.

Madde 18 – Bu kanun 1/6/1955 tarihinden itibaren mer’idir.

Madde 19 – Bu kanunu icraya İcra Vekilleri Heyeti memurdur.

18/5/1955 TARİHLİ VE 6570 SAYILI KANUNA İŞLENEMEYEN
GEÇİCİ MADDELER:

1 – 9/1/1956 tarihli ve 6634 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde – 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları hakkındaki Kanunun muvakkat
1 inci maddesinin Ç fıkrasına müsteniden açılmış olup da halen derdest bulunan
davalar reddolunur. Bu husustaki ilamlar icra dairelerince infaz olunmıyarak
dosyaları muameleden kaldırılır.
Davaların reddi ve icra dosyalarının muameleden kaldırılmasından dolayı harc
ve resim alınmaz ve evvelce alınmış olan peşin harc ve resimler alakalılara iade
olunur.

2 – 30/5/1984 tarihli ve 3012 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde – 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna 2912
sayılı Kanunla Eklenen Geçici Maddenin İkinci Fıkrasına göre yeni kira söz-
leşmesi yapmayanlardan gayrimenkulleri henüz tahliye etmeyenlerce bu Kanunun
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde kiralayan kurum tarafından
belirlenen kira bedellerine karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz vaki olduğunda
dava sonuna kadar kiracı, kurum ve kuruluşlarca tespit edilen kirayı aylık ola-
rak öder ve tahliye edilemez. Sulh hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun
olarak kira bedeli tespit olunur. Tespit edilen kira bedeli 1 Mayıs 1984 tari-
hinden itibaren geçerli olup, karar ile kiracı lehine fark olduğu takdirde bu
miktar ileriki aylık kiralara mahsup edilir.
Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış
yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarak resmi
dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, ticaret odası temsilcisinden ve bir
de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece
tespit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı
vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira farklarını ödemeyen
kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.
Kurumlar tarafından yapılan tebligat üzerine kurumca tespit edilen kira
bedeline uygun olarak kira sözleşmesi yapılmış olması yukarıdaki fıkrada açık-
lanan itiraz hakkının kullanılmasına engel teşkil etmez. Bu takdirde mahkeme
kararının kesinleşmesi ile tespit edilen kira mukavele tarihinden geçerli olur.
Bu davalar diğer davalara nazaran öncelikle görülür.

6570 SAYILI KANUNDA EK VE DEĞİŞİKLİK YAPAN MEVZUATIN
YÜRÜRLÜKTEN KALDIRDIĞI KANUN VE HÜKÜMLERİ GÖSTERİR LİSTE

Yürürlükten Kaldıran Mevzuatın
Yürürlükten Kaldırılan Kanun veya Kanun Hükümleri Tarihi Sayısı Maddesi

18/5/1955 tarih ve 6570 Sayılı Kanunun
10 uncu maddesi 8/5/1973 1711 3

6570 SAYILI KANUNA EK VE DEĞİŞİKLİK GETİREN MEVZUATIN
YÜRÜRLÜĞE GİRİŞ TARİHİNİ GÖSTERİR LİSTE
Kanun Yürürlüğe
No. Farklı tarihte yürürlüğe giren maddeler giriş tarihi

6634 — 14/1/1956
6767 — 11/7/1956
7023 — 25/6/1967
1711 — 6/6/1973
2912 — 1/11/1983
3012 — 7/6/1984
3151 — 1/2/1985
3917 — 8/12/1993
4331 — 23/1/1998

 

 

 

 

 

 

 

Kapıcı Sözleşmesi

KAPICI , KALORİFERCİ ÇALIŞMA TALİMATI :
(Konut kapıcıları tüzüğünün 3/g maddesi uyarınca düzenlenmiştir. Ana taşınmazın girişinde ilan panosunda devamlı asılı bulundurulması gerekmektedir.)

………………………Apartmanı kat malikleri adına yönetici……………………………………… kapıcı………. …………………………..arasında yapılan ,kapıcılık sözleşmesi, hükümleri dikkate alınarak Kat mülkiyeti kanunu,iş kanunu, konut kapıcıları tüzüğü ve diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde kapıcının çalışma koşulları ve görevleri bu talimatta belirtilmiştir.

1- Kapıcı ;kat maliklerinin birlikte konut olarak kullandıkları gayrimenkulün müşterek yerlerinin,müştemilatının temizliğini yapmak ve temiz bulundurmak,ortak yerlerin genel anlamda gözetimini sağlamak ve nezaret etmek,çöpleri toplamak,bahçenin bakım ve sulama işlerini ve alış-veriş işlerini yapmakla görevlidir.

2- Kış aylarında;kalorifer yakılması ve kaloriferin yanık tutulması öncelikler yapılır.Diğer servisler bir sıra dahilinde aşağıdaki şekilde yerine getirilir.

Her sabah ve akşam belirlenen zamanda günlük gazete ve ekmek servisi yapmak.

Her sabah ve akşam servisinde üçyüz metreye kadar civardaki bakkal,manav ve bir başka iş yerinden teamülün gerektirdiği şekilde alış-veriş ihtiyaçlarını görmek.

Her işgünü çöpleri belirtilen saatlerde toplamak.

Apartman merdiven ve merdiven demirleri,sahanlıklar ve asansörü yaz aylarında haftada iki defa,kış sezonunda ise haftada bir defa paspaslayıp temizlemek.

Apartmanın ortak yerleri niteliğindeki kısımlarını ;sığınak ve apartmanın bahçesinin temziliğini yapmak ve temiz bulundurmak.

Binanın kalorifer kazanını yakmak,yeterli ısıyı temin etmek.Kalorifer yakıtını kalorifer dairesine aktarmak ve gerektikçe kazan temizliği yapmak.

3- Kapıcı,hastalık ve ölüm gibi istisnai durumlarda,kat maliklerinin makul isteklerini yerine getirmekle de ayrıca, yükümlüdür r.

4- Kapıcıya;gördüğü işlerin karşılığı olarak aylık brüt ……………………….TL.ücret ile ramazan ve kurban bayramlarında yarımşar maaş(1/2 maaş) tutarında iki kez ikramiye ödenecektir.

5- Kapıcıya;kaloriferli kapıcı dairesi tahsis edilir. Depozitoları ilgili idarelere kapıcı tarafından yatırılmak suretiyle,elektrik ve su giderleri kendisi tarafından ödenecektir.

6- Fazla çalışma günleri ve fazla çalışma saati,kat malikleri kurulunca veya yönetici tarafından gerektiğinde bildirilir.

7- Ücret,her ayın beşinci günü ve işyerinde yönetici tarafından ödenir.ücretin ödenmesinde iş yasasının 30.maddesi gereğince hareket olunur.

8- Kapıcının aşağıdaki hallerde bir yevmiyesi,tekerrürü halinde ise duruma göre iki ila üç yevmiyesi kesilir.

Kapıcının yapmakla ödevli bulunduğu görevleri kendisine hatırlatıldığı halde yapmaması,bir yevmiye kesimi,tekerrürü halinde iki yevmiye kesimi yapılır.

Kapıcının yöneticiden izin almaksızın veya haklı bir sebebe dayanmaksızın görevine bir gün gelmemesi halinde,iki yevmiye kesimi yapılır.

Kapıcının (2) fıkrasında belirtilen devamsızlığı bir aylık süre içinde tekrar etmesi halinde ikinci devamsızlığında üç yevmiyesi kesilir.

Kapıcının ücret kesintisi cezasını gerektiren davranışı,şayet aynı zamanda iş yasasının 17.maddesinin ll.bendinde yazılı hallerden biri şeklinde ise,yukarıdaki hükümler,işverenin kapıcılık sözleşmesini bildirimsiz ve tazminatsız olarak bozma hakkını kullanmasına engel teşkil etmez.

9- Kapıcı,Pazar günleri dışında 7.5 saat hesabı ile haftada 45 saat çalışmaya mecburdur.Kanunen mümkün bulunan ve yönetici tarafından lüzum gösterilen fazla çalışmalar buna dahil değildir.

10- Günlük iş süresi aşağıda tesbit olunmuştur.

06.30 – 09.30 (3saat çalışma)

09.30 – 13.00 (Ara dinlenmesi)

13.00 -14.30 (1.5 saat çalışma)

14.30 – 18.00 (Ara dinlenmesi)

18.00 – 21.00 (3 saat çalışma)

11- Kapıcı, iş saatlerinden sayılmayan ara dinlenmelerinde tamamen serbesttir. Kapıcı,ara dinlenmelerinde kat malikleri veya yerlerine kaim kişilere hizmet görmek zorunda değildir. Buna rağmen kendiliğinden böyle bir çalışmada bulunduğu takdirde fazla mesai yaptığını iddia edemez.

12- Kat malikleri kurulu veya onlar adına yönetici,yukarıda belirtilen çalışma saatlerinin başlama ve bitme zamanlarını bir hafta önce bildirmek kaydıyla değiştirebilir.

13- Yönetici,kapıcıyı genel tatil ve ulusal bayram günlerinde çalıştırıp, çalıştırmamak ta serbesttir.Kapıcı genel tatil günlerinde çalıştırıldığı takdirde bu günlerin üçreti % 100 zamlı ödenir.Kapıcı bu gÃünlerde çalışmamazlık edemez.
Ulusal bayram ve genel tatil günleri sırasıyla aşağıda belirtilmiştir.

1 Ocak yılbaşı günü
23 Nisan günü
19 Mayıs günü
30 Ağustos günü
28 Ekim öğleden sonra ve 29 Ekim günü(Ulusal bayram)
Ramazan bayramı 3,5 gün(Arefe günleri dahil)
Kurban bayramı 4,5 gün(Arefe günleri dahil)

14- Alış-veriş işleri diğer işlere göre öncelikle yerine getirilir. Çöp toplama işi akşam, bahçe sulama işleri ise sabah ve akşam saatlerinde yapılacaktır.

15- Kapıcı kişisel ihtiyaçlarını olabildiğince ara dinlenmeleri sırasında yerine getirir.

16- Kapıcı,1475 sayılı iş yasasında belirtilen süre dahilinde yöneticinin belirteceği tarihte,yıllık ücretli izin kullanır.

17- Yukarıda belirtilen işler,çalışma saatleri içerisinde ancak kapıcı tarafından yerine getirilecektir.

18- Kapıcı görevi ilgili konularda apartman sakinleriyle hiçbir şekilde muhatap olmayacaktır.Her türlü konuda ilgili yönetici ile temas kurarak işlerini sağlıklı bir şekilde yürütülecektir

19-Kapıcı kalorifer dairesinden ve kendisine zimmetle teslim edilen alet ve edavattan sorumlu olup kendisine verilen sarf malzemelerini titiz bir şekilde kullanmakla mükelleftir.Bunlara açık bir ihmali neticesinde zarar verdiği takdirde zarar ödetilir.

20 -Kapıcı genel olarak kaba,haşin ve çirkin sözlerden kaçınır,özel olarakta apartmanda oturanlara karşı mutad saygıdan ayrılmamaya dikkat eder. Yönetici;kat malikleri ve kiracılarında kapıcıya ve aile mensuplarına karşı iyi muamele göstermeleri için gerekli çabayı harcar.

(…../…./200..)

YÖNETİCİ : AdI soyadı – İmza
KAPICI-KALORİFERCİ Adı soyadı – İmza

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Yönetici Görevleri

(Kat mülkiyeti Kanununa göre)
Kat Mülkiyeti Kanunu Genel yönetim işlerinin görülmesi. Madde 35 – Yöneticinin görevleri,yönetim planında belirtilir;yönetim planında aksine hüküm olmadıkçe,yönetici aşağıdaki işleri görür.
a-Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
b-Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması,korunması,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c-Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d-Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım,temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde,geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e-Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü,yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f-Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g-Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h-Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin,onlar adına alınması.
i-Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j-Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına,fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle,hesap açtırılması.
k-Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal
sürelerde bildirmek.
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak
9.Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Yönetici Denetimi

Madde 41 – Kat malikleri kurulu,yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu herzaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa,bu denetim her üç ayda bir yapılır.

Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa,hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini,kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir;bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda,eğer zaman yazılmamışsa,her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetim sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir;bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları,1 den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

İşletme Projesi

Madde 37 – (Değişik 13/04/1983-2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:
a-Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları.
b-Tüm giderlerden her kat malikine,bu kanunun 20.maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
c-Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir;gerekirse yeni proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları,icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

ONAYLANMAMIŞ İŞLETME PROJESİ
Ana gayrimenkulün işletme projesinin yönetici tarafından,kat maliklerinden birine veya bir kısmına tebliğ edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi geçersiz olur;

İşletme projesinin iptali için,kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesi hakimliğine verdiği dilekçe örneği “dilekçe örnekleri” sayfasında yer almaktadır.

İŞLETME PROJESİ YAPARKEN DİKKAT EDİLECEKLER
1.Bir sene önceki reel giderleri mümkün mertebe detaylandırarak inceleyin.

2.Özellikle yakıt giderlerini TL üzerinden değil sarf edilen (ton kömür-metreküp doğalgaz-litre mazot olarak) değerlendirip enflasyonu dikkate alarak birim fiyatları ile çarparak projeye yansıtın.
3.Apartman sakinlerinden tekrar tekrar para istememek için umulmadık giderler için % 15 gibi bir değerde ek para koyun.
4.Personel zamlarını proje zamanından önce yıllık olarak belirleyin.Emekli olacaklar için kıdem tazminatlarını dikkate alın.
5.Apartman sakinlerinin çoğunluğunun itiraz edeceği Lüks Projelerden kaçının.
6.Yıllık işletme projesinin dışında Apartmanınıza 10 yıllık bir bakım ve onarım MASTER-PLANI yapın (dış cephenizi yenileteceğiniz,çatınızı aktaracağınız , gibi) büyük ve masraflı kalemleri önceliklerini belirleyerek yıllara yayınız. Dolayısı ile bakım fonları kurarak insanları zorlamadan para toplayabilirsiniz.
7.Batılı ülkeler daire değerinin % 1.5-2 kadar bir kısmını bakım ve onarıma ayırmaktadır. Arabalarımızın bakımları ise yıllık ortalama % 6 dolayındadır. Binanızın değerinin %1 ini en az bakım ve onarıma ayırınız.
8.Zamanında yapılan küçük bakım ve onarımların büyük masrafları önleyeceğini unutmayınız.
9.Lüks ve değişiklik niteliğindeki proje kalemlerini çoğunluk sağlasanız dahi tek bir dairenin itirazı halinde dahi yapamayacağınızı göz ardı etmeyiniz.
10.Projeyi taahhütlü mektup veya imza karşılığında vermeniz gerekmektedir.Şayet bir dairenin birden fazla sahibi varsa her birine ulaştırmanız gerekir.
11. Kat malikleri kurulunca tespit edilen işletme projesine itiraz hukuken kabul değildir.
12- Genel gider aylık avans paylarının ilgilisinden alınabilmesi için işletme projesinin kesinleşmiş olması şarttır.
13- Yönetici tarafından yapılan işletme projesi tebliğ üzerine itiraz olmamışsa kesinleşir.

 

 

 

 

Defter Tutma

Yöneticinin ana yapının korunması ile ilgili önlemleri alabilmesi için,öncelikle kat malikleri kurulunun bu konuda bir karar vermesi veya belirli bir ölçüde harcama yetkisini yöneticiye tanıması gerekir.

Her ne kadar kat mülkiyeti kanunu karardefterinin noter tasdikli olmasını zorunlu tutsada.

a.Karar defterinin
b.İşletme defterinin
c.Denetçi raporlarının yazıldığı defterin noterlikçe tasdiki tavsiye olunur.

Aksi hallerde bazı hukuki sorunlarda zorluk yaşanabilir. Keza işletme defterine müstenit teşkil eden fatura makbuz gibi belgelerin muntazaman saklanması gerekir.

Tasdik Zamanı Şayet eski defterinize devam edecekseniz (ara tasdik)ocak ayı içinde .Yeni defter tasdik edilecekse aralık ayı içinde..

Defter tutulması ve belgelerin saklanması
(KMK) Madde 36 – Yönetici,kat malikleri kurulunun kararlarını,protokolleri,yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri 32.maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerinin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin,her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33.maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Periyodik İşler

Apartman ve sitelerin işletme projelerinde o sene yapılması gereken büyük projeler olabilir (su arıtma- otopark tanzimi-doğal gaza geçme- gibi) ancak Bu projelerin dışında her yıl yapılması tavsiye olunan rutin işler ektedir.

Para toplanması –Ödemelerin yapılması-hesapların takibi-makbuzların yazılması.

ödemeyenlerin icra takibi gibi konular zaten yöneticinin doğal görevlerinden olduğu için aşağıda yazılmamıştır.

Ocak
1.Aksine karar yoksa genel kurul yapılır ve yönetici seçilir
2.Yıllık işletme projesi yapılır.
3.Denetçiler seçilir
4.Defterler notere tasdik edilir(ara tasdik)
5.Banka hesabına yeni yöneticinin imza sirküleri verilir
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8.Doğalgaz faturaları ödenir –fuel oil alınır
9.Ortak elektrik ödenir
10.Ortak su ödenir
11.Sokak kapıya yönetici ad soyad ve telefonları asılır

Şubat
1.Ortak yerlerin sigortalanması
2.Yangın tüpleri bakımı
3.Bahçede budama yapılması
4.Görevlilerin sözleşmelerinin incelenmesi ve yenilenmesi
5.Kış aylarındaki bina sorunlarının tespiti
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8.Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil kontrol
9.Ortak elektrik ödenir
10.Ortak su ödenir

Mart
1.Kapıcı yasal izninin ve yerine bakacağın belirlenmesi
2.Asansörcü bakım sözleşmesi yapılması
3.kazan ve yakıt sistemi ara bakımı
4.Deprem hazırlığı konusunda çalışma
5.Alarm-güvenlik-kapı zili-diafon sistemleri bakımı
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8.Doğalgaz faturaları ödenir
9.Ortak elektrik ödenir
10.Ortak su ödenir

Nisan
1.Bahçe tanzimi işleri bu ayda yapılır
2.Su depolarının havuzların temizlik ve bakımı
3.ilk 3 aylık faaliyet raporu hazırlanıp dağıtılır
4.Sığınak ve çatı arası bahar temizliği yapılır
5.Yazın yapılacak işler için teklif toplanır
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8.Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil kontrol
9.Ortak elektrik ödenir
10.Ortak su ödenir

Mayıs
1.Çöp ve Emlak vergileri 1.taksitlerinin ödenmesi
2.Bahar temizliği –ufak boya bakım işleri
3.Çöp yeri ve bidonları kontrol bakımı
4.Denetçilerin ilk üç aylık denetleme raporu hazırlanır
5.Hizmetlilerin maaşı ödenir
6.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
7.Doğalgaz faturaları ödenir
8.Ortak elektrik ödenir
9.Ortak su ödenir

Haziran
1.Doğa uyanmıştır böcek ilaçlaması yapılır
2.Mahallin kolluk kuvvetlerine apartman listesi verilir
3.Yaz aylarında kat maliklerine ulaşma ve ödeme planı yapılır
4.Hizmetlilerin maaşı ödenir
5.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
6.Doğalgaz faturaları ödenir
7.Ortak elektrik ödenir
8.Ortak su ödenir

Temmuz
1.Bina ve bahçedeki inşaat işleri yapılır
2.Hizmetlilerin maaşı ödenir
3.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4.Doğalgaz faturaları ödenir
5.Ortak elektrik ödenir
6.Ortak su ödenir
7.İkinci 3 aylık faaliyet raporu hazırlanır

Ağustos
1.Yangın tüpleri ikinci bakım
2.Baca temizliklerinin yapılması
3.Hizmetlilerin maaşı ödenir
4.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
5.Doğalgaz faturaları ödenir
6.Ortak elektrik ödenir
7.Ortak su ödenir

Eylül
1.Çatı derelerinin süpürülmesi ve çatı bakımı
2.Hizmetlilerin maaşı ödenir
3.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4.Doğalgaz faturaları ödenir
5.Ortak elektrik ödenir
6.Ortak su ödenir
7.Kış hazırlığı ve temizlik yapılır

Ekim
1.Üçüncü üç aylık faaliyet raporu tanzimi
2.Hizmetlilerin maaşı ödenir
3.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4.Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil alınır
5.Ortak elektrik ödenir
6.Ortak su ödenir

Kasım
1.Emlak ve çöp vergileri 2. taksiti ödenir
2.Hizmetlilerin maaşı ödenir
3.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4.Doğalgaz faturaları ödenir
5.Ortak elektrik ödenir
6.Ortak su ödenir

Aralık
1.Gelecek senenin (ara tasdik olmayanlar)defterleri notere tasdik ettirilir.
2.yıl sonu hesapları kapatılır
3.gelecek sene bütçesi yapılır
4.yıllık faaliyet raporu hazırlanır
5.Kat malik ve sakinleri genel kurula yasal olarak davet edilir
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8.Doğalgaz faturaları ödenir -fueloil kontrol
9.Ortak elektrik ödenir
10.Ortak su ödenir

 

 

 

 

Sorunlu Komşu

……………………………SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Yönetici Adı Soyadı,Adresi)

DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU : Kat maliki bulunan davalının bağımsız bölümünün………………..
(çekilmez hal yazılır)…………….sebebiyle mülkiyet hakkının devri.

OLAY : Yöneticisi bulunduğum……………ili…………..ilçesi
…………….mahallesi…………..caddesi………….sokakta …………ada………..
parselde bulunan……kapı numaralı apartmanın……nolu bağımsız bölüm
maliki olan davalının, …………….(çekilmez hal yazılır) ……………
sebebiyle,bağımsız bölümünün diğer kat maliklerine arsa payları oranında
mülkiyet hakkının devredilmesi için işbu dava açılmış bulunmaktadır.

Diğer kat maliklerinin ad ve soyadları ile arsa paylarını
gösteren liste ile yönetici olarak bu davayı açmama yetki veren
Kat malikleri kurulunun kararı dilekçe ekinde sunulmuştur.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.25 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı,kat malikleri kurulu
kararı,ihtarname ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Davalı kat malikinin…….nolu bağımsız bölümünün dava
tarihindeki değeri kendisine ödenmek kaydıyla,mülkiyetinin
diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesini ve
yargılama giderlerinin davalıya Ödettirilmesini arz ve talep
ederim.(Tarih…../…../…….)
Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

EKLER :
1- Kat maliklerinin,adı soyadı ve arsa payları listesi.
2- Yöneticiye dava açma yetkisi veren kat malikleri kurulu kararı

 

 

 

İcra Takibi

TAKİP TALEBİ Esas Kayıt No.Tarihi

1-Alacaklının ve varsa vekilinin adı, soyadı …………………………………………………………….ve
ikametgahı,alacaklı yabancı memlekette ……………………………………………………………. oturuyorsa
Türkiye’de göstereceği…………………………………………………………….. ikametgahı ……………………………………………………………..

2-Borçlunun ve varsa kanuni temsilcisinin ………………………………………………………………
adı, soyadı ve ikametgahı ………………………………………………………………

3- Takip terekeye karşı açılmışsa mirasçıların adı,soyadı ve ikametgahı
……………………………………………………………..

4- Alacağın veya talep olunan teminatın cins ……………………………………………………………..
ve türk parasıyla tutarı, faizli alacaklarda ……………………………………..
faiz miktarı ve işlemeye başladığı gün …………………………………….

5- Menkul rehni veya ipotekle temin edilmiş ………………………… …………… …………………….. olan bir alacak talebinde merhunun ne……………………………………………………………..
olduğu merhun üçüncü şahıslar tarafından ……………………………………………………………..
verilmiş veya mülkiyeti üçüncü şahsa geçmiş…………………………………………………………….
ise adı, soyadı ……………………………………………………………..

6-Takip, ilama veya takip hükmündeki belgeye …………………….. …………….. …………………….
müstenit ise ilam veya belgeyi veren makamın …………………. ………………………. …………….
adı, ilam veya belgenin tarihi, nosu ve özeti ……………………………………………………………..

7-Adi veya hasılat kiralarına ait takip talebi ……………………… …………… ……………………

8-Tevdi edilen senet (poliçe, emre muharrer senet, çek)in tarih ve numarası,
özeti senede müstenit değilse borcun sebebi
………………….. …………………….. ………………….
9-Alacaklının takip yollarından hangisini talep eylediği ………………….. ………………………………………..
Yukarıda (……….) bentte yazdığım hakkımın alınmasını talep ederim.

 

(Tarih…./…./……../) Alacaklı veya vekilinin imzası

 

 

 

 

 

 

Borçluya Dava Açma

……………………………SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Yöneticinin Adı Soyadı,Adresi)
DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)
(Veya kiracının Adı-Soyadı Adresi)
KONUSU : Kat Maliki(veya kiracı)bulunan davalının ana gayrimenkulün genel
giderlerinden payına düşen …………………….YTL.nin % 10 Gecikme zammıyla tahsilinin sağlanması.

OLAY :Yöneticisi bunduğum…………………..ili………………………ilçesi
………..mahallesi ………….. caddesi ……………. sokakta ……ada ………..
parselde bulunan ……kapı numaralı apartmanın ….nolu bağımsız bölüm
maliki(veya kiracı) olan davalı Anagayrimenkulün genel gider payı olarak toplam…………..YTL. Borcunu ödememiştir.
Ödemenin sağlanması için işbu dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.22,33 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı,kat malikleri kurulu kararı
İhtarname ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Kat maliki(veya kiracı) bulunan davalının anagayrimenkulün

Genel giderlerinden payına düşen………………YTL.nin % 10 Gecikme zammıyla
tahsilinin sağlanması ve yargılama giderlerinin davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.

 

(Tarih…../…../…….)

Yönetici

(Adı-Soyadı,İmza)

 

 

 

İpotek Koyma

(Mahkeme kararından sonra)

……………………………TAPU SİCİL MUHAFIZLIĞINA

Paydaşı bulunduğumuz ve tapuda ……. ili ………….. ilçesi ……………. mahallesi
……………. sokakta ………… ada ve………..parsel üzerinde;aynı anagayrimenkulün
…….nolu bağımsız bölüm maliki bulunan ………………. …………………… (borçlu
kat malikinin adı-soyadı ve adresi yazılır). ……………………… genel giderlerden payına
düşen ……………………TL.yi …………………….sulh hukuk mahkemesinin
……………..tarih ve………………sayılı kararına rağmen ödememiştir.

Mahkeme kararı dikkate alınarak,borçlu bulunan kat malikinin tapu kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümü üzerinde borç tutarı olan………………….TL.miktarında diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescil edilmesini,bu durumun borçluya duyurulmasını arz ederim.

(Tarih…../…./……….)
Yönetici
(Adı-Soyadı,İmza)
ADRES: ……………………………….. ………………………………

EKLER:
1-Yöneticiliğin tevsikine ilişkin belge.
2-Yönetim planı.
3-Mahkeme kararı.

 

 

 

 

 

Tecavüzü Şikayet

VİLAYET(VEYA KAYMAKAMLIK)MAKAMINA

………………………

ŞİKAYETÇİ : (Adı Soyadı,Adresi)

ŞİKAYET EDİLEN : (Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU :………….ili…………..ilçesi………….. mahallesi …………. .caddesi
……………sokakta……….ada………..parselde bulunan……kapı numaralı,
apartmanın paydaşlarındanım. Bitişik apartman komşumuz şikayet olunan şahıs bir bölümünü özel aracının garajı olarak kullanmaktadır Bütün ikazlarımıza rağmen 10 günden beri bu fiili durumu kaldırmamakta ısrar etmektedir.

3091 sayılı” taşınmaz mal zilliyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi hakkında kanun”un 4.maddesine göre tecavüzün men’ine karar verilerek yasal işlemlerin yapılmasını arz ederim.

(Tarih…../…../…….)

Şikayetçi(Adı-Soyadı,İmza)

 

 

 

Haksız Müdahale

……………………………SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Adı soyadı,Adresi)
DAVALILAR : (Kat malikinin Adı-Soyadı,Adresi)
KONUSU : Kat Maliki bulunan davalı kat maliklerinin olurunu almadan bağımsız bölümünün balkonunu genişletmiş bulunmaktadır. yapılan bu müdahalenin önlenerek eski haline dönüştürülmesi talep edilmektedir.

OLAY : ……………ili…………..ilçesi ………….. mahallesi…………..
caddesi ……………sokakta……….ada………..parselde bulunan……kapı numaralı,
apartmanın paydaşlarındanım. Davalıya ait bağımsız bölümün salon balkonu plan dışı olarak
Kat maliklerinin oluru alınmadan büyütülerek kat mülkiyeti Kanununun 19.maddesine muhalefet edilmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle söz konusu bağımsız bölümün Eski haline getirilmesi için dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.19,33 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu sicil kaydı,keşif,bilirkişi incelemesi ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Davalıya ait bağımsız bölümün salon balkonu plan dışı olarak
Kat maliklerinin oluru alınmadan büyütülmesi nedeniyle bu müdahalenin önlenmesi,
söz konusu balkonun eski haline getirilmesi ve yargılama giderlerinin Davalıya
ödettirilmesini arz ve talep ederim.

(Tarih…../…../…….)

Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

 

 

 

Yönetici Tayini Talebi

(Kimse yönetici olmak istemezse mahkemeden atama istenir)

………………………SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)
DAVALI : Hasımsız.
KONUSU : Anagayrimenkulümüze yönetici atanması.

OLAY : ……………ili…………..ilçesi …………….
mahallesi ………….. caddesi …………. sokakta ……….. ada ……….. parselde bulunan
…… kapı numaralı anagayrimenkulün paydaşıyım.

Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi konusunda anlaşma sağlanamadığından,
yönetici seçilememiştir.

Sözkonusu yöneticinin mahkemenizce atanması hususunda dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.33,34 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Paydaşı bulunduğum anagayrimenkule kat malikleri arasından veya dışarıdan bir yönetici atanmasını arz ve talep ederim.

 

(Tarih…../…../…….)

Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

 

 

 

Tecavüze Karşı Dava

……………………………SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)
DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)
KONUSU : Paydaşı bulunduğum ana gayrimenkulün ortak yerine davalı tarafından yapılan odunluğun kaldırılması.
OLAY :…………… ili………….. ilçesi…………..
mahallesi ………….. caddesi …………… sokakta………. ada……….. parselde bulunan
…… kapı numaralı,apartmanın davalı ile birlikte paydaşıyım.

Ana gayrimenkulümüzün ortak yerlerinden olan bahçede davalı tarafından kendisi için
odunluk yapılmıştır.Uyarı ve ikazlarımıza rağmen odunluğun kaldırılması taleplerimizi kabul görmediğindenYukarıda açıklanan nedenlerle dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.15,33 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu sicil kaydı,keşif,bilirkişi incelemesi ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Ana gayrimenkulümüzün ortak yerlerinden olan bahçede davalı
tarafından kendisi için yapılan odunluğun kaldırılması,ortak yere yapılan bu müdahalenin
önlenmesi ve yargılama giderlerinin Davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.
(Tarih…../…../…….)

 

 

 

 

Yönetici Atama

-Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurulunuz) toplanır. Toplantı; hem sayı, hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin yarıdan fazlasının katılımı ile gerçekleşir.
– Site / Apartman yönetiminin İSTANBUL PROF.APARTMAN VE SİTE YÖN.LTD.ŞTİ.Firmasına devredilmesi yönünde karar alır.
– Toplantıda bir veya iki kişi denetici seçilir (konut veya dükkanın tapusu denetçi üzerine kayıtlı olmalıdır). Bu kişi veya kişiler aynı zamanda Site / Apartman adına İSTANBUL PROF.APARTMAN VE SİTE YÖNETİM LTD.ŞTİ. Firması ile sözleşme imzalar ve bina temsilcisi olarak Firmamız ile ilişkileri de yürütür.
-Site / Apartmana ait bir banka hesabı varsa, bunun kullanımı için yetki verilir (bankaya talimat verilir) veya İSTANBUL YÖNETİM’İN Site/ Apartman adına hesap açtırmasına ve bu hesapları kullanabilmesine yetki verilir.

– Karar defteri yazıldıktan sonra Denetçi ile İSTANBUL APARTMAN YÖNETİM LTD.ŞTİ.Firması arasında sözleşme yapılır, bina yönetimi için gereken evrak, bilgi ve malzemeler İSTANBUL APARTMAN YÖNETİM LTD.ŞTİ. Firmasına teslim edilir.


– Kesinleşmiş işletme projesi yoksa Firmamızca yeni bir proje hazırlanarak kat maliklerine “APS” (acele posta servisi) ile tebliğ edilir ve süresi içinde kesinleşen proje doğrultusunda uygulama yapılır,

– Yönetim devralındıktan sonra Firmamızca gerek duyulması veya talep olması durumunda toplantı yapılarak Firmamız profesyonel yönetim sisteminin işleyişi hakkında malikler bilgilendirilir,
-Çalışanların SSK işlemleri, Firmamız Mali Müşaviri tarafından yürütülür,
-Elektrik, su ve doğalgaz vs. fatura ödemeleri, otomatik ödeme talimatı verilerek, yönetim hesabında yeterli nakit olduğu sürece gününde ödenir,
– Ödemelerinde titiz davranmayanlar ile bu tutumlarını alışkanlık haline getirmiş olan borçlular hakkında Firmamız tarafından derhal yasal işlem başlatır ve sonuçlandırılır,
-Firmamız, site/apartman adına borçlanamaz, borç alamaz, borç veremez, çek ve senet tanzim edemez, çek veya senet ciro edemez, eski yönetim dönemlerinde tahakkuk etmiş her türlü borca (kat maliklerinin borçları dahil) ve yasal olmayan her türlü işlem ve uygulamadan sorumlu ve muhatap tutulamaz,
-Firmamız, belirli zamanlarda gelir gider durumunu gösteren bir çizelgeyi ilan panosuna asarak sakinleri bilgilendirir,
– Sözleşmelerimiz bir yıllıktır. Hizmetlerimizden memnun kalmamanız durumunda, firmamıza bir ay önce yazılı bildirimde bulunduktan sonra tek taraflı olarak yönetim sözleşmesini fesih hakkınız bulunmaktadır.

 

 

 

 

Yönetici Sorumlulukları

Kat mülkiyeti kanununa göre,ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. maddesi hükmü uygulanır.Yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.
Genel kural (KMK) Madde 38 – Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.

ÖZET : Yöneticiler,kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda,genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.

Hesap verme Madde 39 – Yönetici,yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hakları Madde 40 – Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını karar-laştırır.Bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti Yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.

Apartmana ilişkin yönetim planında,yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir

Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal
sürelerde bildirmek.
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak
9.Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

 

 

 

Yöneticilik Sözleşmesi

TARAFLARI

1-……………….. Kat Malikleri adına
Adres:

2-  İSTANBUL PROFESYONEL APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ LTD.ŞTİ.
DR.ZEKİ ZEREN SOK.YUVAM APARTMANI N:18 D:12 GÖZTEPE KADIKÖY/İSTANBUL
TEL:02164115696-FAX:02163861536

KONUSU

………….. Kat Maliklerinin ………………. tarihli genel kurul toplantısında yöneticinin dışarıdan seçilmesine karar verilmiş ve yönetici seçimi için ……………………………. yetki verilmiştir. Kat Malikleri Kurulunun bu kararı uyarınca;kat malikleri dışında, ücret karşılığında KMK ve bu sözleşme hükümleri çerçevesi içerisinde ……………….. Apartmanı yöneticiliğinin İSTANBUL   Profesyonel Apartman Yöneticiliği tarafından yapılması,bu sözleşmenin konusunu oluşturmaktadır.

SÜRESİ

Yöneticilik süresi 1 (Bir) yıl olup, ../ .. / 2011 – .. / … /2012   tarihleri arasında yönetim dönemini kapsamaktadır.

ÜCRET

Yöneticiye bu görevi nedeniyle , her daire aylık ………..-(……………….) TL. ücret ödeyecek olup, bu bedel kesinleşmiş işletme projesi gereği kat maliklerinin ödeyeceği aidatlara dahil etmek suretiyle ödenecektir.

YÖNETİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

1) Bu sözleşmenin imzasına müteakip en geç 1 Hafta içinde işetme projesini hazırlayıp kat
maliklerine ulaştırmak.

2) Yakıt giderleri (Ton/Kömür – m2/Doğalgaz – Litre/Mazot) değerlendirilip yıllık apartman işletme giderleri projesine eşit taksitler halinde yansıtılacaktır.

3) Yönetici,………………………………………… apartman adına olan hesabı kullanabileceği gibi,isterse başka bir bankada apartman adına bir hesap açarak aidatların
bu hesaba yatırılmasını isteyebilir.

4-) Her ayın ilk 10 (On) günü içinde ödenmeyen aidatlarla ilgili olarak,ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında icra takibi yapmaya yetkilidir. Gerekli görürse ve sadece bu konu ile ilgili olmak üzere, apartman yöneticisi olarak bir avukata vekalet verebilir.Aylık %10 faizi ile birlikte ödenmeyen aidatlar için icra takibi yapabilir.Ancak bu konu ile ilgili avukatlık ücretlerini ve icra masraflarını, borcunu ödemeyen kat malikine yansıtacaktır.

5-) Apartman kapıcısının ücretinin, sigorta pirim ve bildirgesinin, aksatılmadan ödenmesi,
ücret bordrolarının tanzimi ve imzalatılması.

6-) Apartmana ait genel doğalgaz bedelinin bankaya verilecek otomatik ödeme talimatı ile
ödenmesini sağlamak.

7-) Yapılacak her türlü harcamanın belgeli olması hususuna itina göstermek.

😎 Yapılacak harcamalarla ilgili olarak apartman denetçisinin isteği halinde kendisine bilgi vermek, denetçinin gerekli gördüğü zamanlarda yapacağı her türlü denetimde apartmanla ilgili hesap ve kayıtları hazır bulundurmak.

9-) Denetçinin talep etmesi halinde ve en geç bir hafta içinde Kat Malikleri Kurulunu olağan
üstü olarak toplantıya çağırmak.

10-) Apartman görevlisinin vazifelerini en iyi şekilde yapması için gerekli önlemleri almak ve bu konudaki aksaklıkları en kısa zamanda denetçiye bildirmek.

11-) Yönetim döneminin hitamında vakit geçirmeden Kat Malikleri Kurulunu olağan toplantısını yapmak üzere toplantıya çağırmak.

12-) Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan diğer yükümlülükler.

DİĞER HUSUSLAR

İSTANBUL PROF.APARTMAN VE SİTE YÖN.LTD.ŞTİ, yöneticilik yapacağı dönem için yetkili olmak  üzere, ……….. tarihli Kat Malikleri toplantısında alınan karar gereği ……. daire
maliki ……………………………. denetçi olarak görev yapacaktır.

– Yöneticinin sözleşme şartlarını yerine getirmemesi halinde ,Kat Malikleri Kurulunun tek
taraflı olarak sözleşmeyi fesh etme yetkisi bulunmaktadır.

– Bu mukavelede belirtilen adresler tarafların yasal tebligat adresleri olup , değişiklik halinde karşı tarafa yazılı olarak bildirmesi gerekir.Aksi halde bu adreslere yapılan her türlü tebligatın geçerli olacağını taraflar kabul etmişlerdir.Bu sözleşmeden doğan ihtilaflar halinde,Kadıköy mahkeme ve icra daireleri yetkilidir.

……………. Kat Malikleri adına

YÖNETİCİ……………………………………………..

 

 

İSTANBUL PROFESYONEL APARTMAN VE SİTE YÖNETİMİ LTD.ŞTİ.

 

 

 

Dış Boya Sözleşmesi

Madde 1

TARAFLAR :İşbu mukavele bir taraftan XXXXXXXXX Bina Koruma Hizmetleri Limited Şirketi ile ………………. …………….. ……………….. …………………………. /İST.adresinde mukim binanın [Kat malikleri kurulu adına/ Yönetici] olarak,………………. arasında aşağıdaki koşullar altında yapılmıştır.
Bu sözleşmede taraflardan mezkür binanın yöneticileri İŞVEREN ve XXXXXXXBina Koruma Hizmetleri Ltd.Şti.’de TATBİKATÇI olarak kısaca anılacaklardır.

Madde 2

İŞ’İN KAPSAMI : İstanbul/………………………. …………. ……………. ……………….. adresindeki binanın dış cephelerine onarım ve boya yapılması

Bu anlaşma çerçevesinde tabikat yapılacak yerler şunlardır:

a.Bina cephesinde sıva veya mozaik kaplı satıhlar.
b.Bina konsol çıkma altı.
c.Bütün baca,asansör kulesi ve aydınlık çıkmasının dışları.
d.Açık balkonların korkuluk duvarının dışları,iç’e bakan yüzeyleri,duvar ve tavanları.[kepenk,cam veya başka bir malzeme ile kapatılmış,ancak bu malzemelerin açılır nitelikte olması halinde bu balkonlar kapalı balkon edilir ve uygulama dışı tutulur.]
e.Çatı ve/veya teras parapet duvarlarının üstlerindeki çatlaklar ile bunların iç’e bakan kısımları.

Madde 3

TATBİKATIN MAHİYETİ :
1. Binanızın dış cephelerine asma iskele kurularak mevcut cephe kaplamasındaki kabarmış ve pullanmış adherasyonunu kaybetmiş kısımların peşinen kazınması.
2-Yukarıdaki işlemler tamamlandıktan sonra yüzeyi emprenye etmek amacı ile VAC 208 acrilik copolimerin metrekareye 0,100-0,150 kg gidecek şekilde rulo ile tatbik edilmesi.
3-Bina cephesinde bulunan kılcal bütün çatlakların elastik dış cephe macunu ile macunlanması.
4-Bina cephesindeki büyük ve hareketli çatlakların ise % 300 uzama katsayısına sahip sentetik elyaf armeli olarak sıvı plastik uygulanması.
5-Yüzey hazırlığı yukarıdaki şekilde tamamlanmış olan satıhlara iki kat halinde metrekareye 0.350-0.500 kg.gidecek şekilde yine amphisilan düz marka pütürsüz dış cephe boyası tatbik edilmesi .

Madde 4

İŞ’E BAŞLAMA TARİHİ : işbu mukavale tahtında tatbikatçı mücbir sebepler dışında iş’e en geç / /2011 tarihinde başlayacaktır. Havaların müsaade etmesi halinde daha öncede başlayabilir.Ancak işveren başlama tarihinden itibaren yedi gün içinde inşaat mahallini kendi yapacağı tamir ve işler yapılmış ve çalışmaya mani bir neden olmaksızın teslim etmekle yükümlüdür.

Madde 5

İŞ’İN TESLİMİ : Tatbikatçı mezkür iş’i / /2011 tarihine kadar teknik şartlara uygun olarak bitirecektir.Mücbir sebepler dışında gecikilen her gün için tatbikatçı 60-YTL(altmış) ödemekle yükümlüdür.

Madde 6

TATBİKAT :
A · Kullanılacak bütün malzemeler imalatçıların gösterdikleri ve Bayındırlık Bakanlığı Teknik şartnamelerine uygun olarak en itinalı bir biçimde tatbik edilecektir.
B · işveren tatbikat gereği olan su,elektrik gibi hizmetlerin temini ile yükümlüdür.
C · işveren kendisi,diğer kat malikleri ve yanında çalıştırdıklarının ihmalinden doğan zarar ve ziyanı tatbikatçıya ödeyeceğini peşinen kabul eder.
D · Tatbikatçı söz konusu inşaatta işverence tasvip edilmeyen işçileri çalıştıramaz,işçilerini gece barındıramaz.
E · Tatbikat süresince tatbikatçı bütün emniyet tedbirlerini almak ve aldırmakla yükümlüdür.işveren bu konuda kendisine yardımcı olur.

Madde 7

İŞ’İN BEDELİ : İşveren ve tatbikatçı yukarıda belirtilen işlerin yapılabilmesi için gerekli malzeme,malzeme zayiatı,alet edevat giderleri,iskele ki raları,kurup sökme masrafları,her türlü nakliyeler, işçilik,genel giderler ve firma kar’ı dahil,KDV hariç işlerin tamamı için ( )YTL sına anlaşmışlardır.

Madde 8

ÖDEME ŞEKLİ : işveren söz konusu işlerle ilgili olarak tatbikatçıya veya kanuni vekiline sözleşme tarihinde .-YTL peşinat ile aşağıda dökümü yapılan vade ve meblağlardaki tam pullu senetleri mukavele tarihinde ödeyecektir. Herhangi bir senedin vadesinde ödenmemesi halinde diğer bütün senetler muacciliyet kesbeder.

1- / /2011 ( )YTL.
2- / /2011 ( )YTL.
3- / /2011 ( )YTL.
4- / /2011 ( )YTL.
5- / /2011 ( )YTL.

Tatbikatçı alacaklarını kat maliklerinden arsa payları oranında isteyebileceği gibi bu sözleşmede imzası bulunan …………. ………………. ’ı binanın müteselsil borçlu ve kefili kabul ederek alacağının tümünü müteselsilen gerekirse yasal yollara başvurarak tahsil edebilir.

Madde 9

RENK SEÇİMİ :
İşveren……………………. firmasına ait ……………… renk kartelasından
a. ………………………….. için……………………………….
b……………………………..için……………………………….
c……………………………..için……………………………….
d. Açık balkon tavanları için……………rengi seçmişlerdir.bu renklerin işveren tarafından değiştirilmesinin istenmesi halindeeski renkler işverene teslim edilir,yeni seçilen boyanın bedeli peşin olarak boya satıcısı firmanın cari fiyat listesi üzerinden tatbikatçıya ödenir ve madde 5 uygulanmaz.İşveren tatbikatçıdan renklerin kendi aralarında veya başka kimyasallarla karıştırılmalarını isteyemez.

Madde 10

TEK TARAFLI FESİH : İşveren inşaat mahallini zamanında teslim etmez, ödemelerini zamanında yapmaz veya bu mukavelede belirtilen işlerin bir veya bir kısmının yapılmasından vazgeçerse, tatbikatçı bu mukaveleyi tek taraflı olarak fesih edebilir,zarar ve ziyanını talep edebilir.
Anlaşmazlık durumunda yetkili mercii İstanbul mahkemeleridir.

Madde 11

İZİN VE YASAL DEĞİŞİKLİKLER
a.KDV oranlarının değişmesi veya kanunen zaruri yeni vergilerin konması işverene aynen yansıtılır.
b.İnşaat mahallinde uygulama yapılması için gerek komşulardan gerekse resmi makamların talep edeceği izin belgeleri, alınması ile işgaliye veya sair nam altındaki taleplerin karşılanması işverene aittir.
c.Tatbikatçı ayrıca bir izne gerek kalmadan mezkur binanın ismini ve adresini kendi referans listesinde yayınlayabilir.

Madde 12

SÖZLEŞME TARİHİ : Oniki maddeyi içeren bu mukavele / / 2011 tarihinde iki nüsha olarak tanzim olunmuş ve taraflarca imzalanmıştır.

İŞVEREN TATBİKATÇI

 

 

 

 

Isı Payölçer Zorunluluğu

14 Nisan 2008 PAZARTESİ Resmî Gazete Sayı : 26847 (Mükerrer)
YÖNETMELİK

Bayındırlık ve İskan Bakanlığından:

MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE

SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA

İLİŞKİN YÖNETMELİK

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç ve Kapsam, Dayanak, Tanımlar

Amaç ve kapsam

MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; mevcut ve yeni yapılacak birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhî sıcak su sistemli binalarda, ısıtma ve sıhhî sıcak su giderlerinin, bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esasları belirlemektir.

Dayanak

MADDE 2 – (1)  Bu Yönetmelik, 23/6/1963 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 42 nci maddesinin dördüncü fıkrasına  dayanılarak hazırlanmıştır.

Tanımlar

MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;

  1. a) Bakanlık: Bayındırlık ve İskân Bakanlığını,
  2. b) Bağımsız bölüm: Tamamlanmış bir binanın kat, daire,  büro, dükkân, mağaza, mahzen, depo ve benzeri bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan birimlerini,
  3. c) Bina: Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapıyı,

ç) Bina sahibi: Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edeni,

  1. d) Bina yöneticisi: Kat Mülkiyeti Kanununa göre atanmış olan ve bina yönetimini sağlayan kişiyi,
  2. e) Bina yönetim kurulu: Kat Mülkiyeti Kanununa göre atanmış olan ve bina yönetimini sağlayan kurulu,
  3. f) Bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri: Bir merkezde elde ettikleri ısı enerjisinin ısıtma veya sıhhî sıcak su elde etmek amacıyla bölge içindeki binalara dağıtımını, ölçüm ve satış işlemlerini yapan şirketleri,
  4. g) Bölgesel ısıtma sistemi: Bir merkezden elde edilen ısıtma enerjisinin bölge içerisindeki binalara dağıtılmasını ve bağımsız bölümlerin ısıtılmasını sağlayan sistemi,

ğ) Bölgesel sıhhî sıcak su sistemi: Bir merkezden elde edilen sıhhî sıcak suyun bölge içerisindeki binalara ve bağımsız bölümlere dağıtılması ve kullanılmasını sağlayan sistemi,

  1. h) Enerji yöneticisi: Binalarda enerji yönetimi ile ilgili faaliyetleri yerine getirmekle sorumlu ve enerji yöneticisi sertifikasına sahip kişiyi,

ı) Gider paylaşım belgesi: Bu Yönetmelik kapsamındaki binaların ısı veya sıhhî sıcak su kullanım enerjisi için ödeyeceği toplam tutarın kullanım miktarlarına göre bağımsız bölümlere paylaştırıldığı belgeyi,

  1. i) Isı ölçer: Üzerine veya giriş hattına yerleştirildiği radyatör ve benzeri ısıtıcı cihazların harcadığı enerjiyi ölçerek hafızasına kaydeden cihazı,
  2. j) Isı sayacı: Üzerine yerleştirildiği ısıtma hattından geçen ısı enerjisi miktarını debi ve sıcaklık farkına göre ölçen cihazı,
  3. k) Muayene ve kalibrasyon: 21/1/1989 tarihli ve 3516 sayılı Ölçüler ve Ayar Kanununa göre yapılan muayene ve kalibrasyonu,
  4. l) Merkezî ısıtma sistemi: Bir merkezden elde edilen ısıtma enerjisinin binalara dağıtılmasını ve bağımsız bölümlerin ısıtılmasını sağlayan sistemi,
  5. m) Merkezî sıhhî sıcak su sistemi: Bir merkezden elde edilen sıhhî sıcak suyun binalara ve bağımsız bölümlere dağıtılması ve kullanılmasını sağlayan sistemi,
  6. n) Ölçüm ekipmanları: Isı ve sıcak su sayacı, ısı ölçer, ölçüm okuma ve faturalandırma cihazlarını,
  7. o) Ön ödemeli ısı sayacı sistemi: Üzerine yerleştirildiği ısıtma giriş hattından geçen ısı enerjisi miktarını debi ve sıcaklık farkına göre ölçerek bedelinin önceden ödenmesi prensibine göre çalışan sistemi,

ö) Sıcak su sayacı: Üzerine yerleştirildiği sıhhî sıcak su giriş hattından geçen sıcak su miktarını ölçen cihazı,

  1. p) Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri: Bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisinin ölçümleri yapabilecek yeterli personel ve donanıma sahip olmadığı durumlarda ölçüm yapmak üzere Bakanlık tarafından yetki belgesi verilmiş tüzel kişileri,

ifade eder.

 

İKİNCİ  BÖLÜM

Görev, Yetki, Sorumluluk ve Uygulamalar

Görev, yetki ve sorumluluklar

MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanması hususunda;

  1. a) Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni vermeye yetkili idareler,
  2. b) Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri,
  3. c) Bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri,

ç) Bina sahipleri,

  1. d) Bina yöneticileri veya bina yönetim kurulları,
  2. e) Enerji yöneticileri,
  3. f) Tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler ile uygulayıcı yükleniciler ve imalatçılar,
  4. g) Binanın yapılmasında ve kullanımında görev alan müşavir, danışman, proje kontrol ve işletme yetkilileri,

görevli, yetkili ve sorumludur.

(2) Yönetmelik hükümlerine göre inşaa edilmemiş binalardan; projenin eksik veya hatalı olması veyahut Standardlara uygun olmaması hâlinde proje müellifleri; yapımın eksik veya hatalı olması veya Standardlara uygun olmaması hâlinde ise varsa yapı denetim kuruluşu ve müteahhit firma sorumludur. Sistemin uygun çalışmaması işletmeden kaynaklanıyor ise, bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri doğrudan sorumlu olur.

(3) Yapı ruhsatı vermeye yetkili idareler, projelerin ve uygulamaların bu Yönetmelik hükümlerine uygun olup olmadığını denetler.

(4) Bakanlık, ölçüm ve gider paylaşım belgesi düzenleyecek şirketlere yetki belgesi verir ve bu yetkilendirilmiş şirketleri denetler.

(5) Ölçüm ve gider paylaşım belgesi düzenleyecek şirketlere yetki belgesi verilmesi ve yetkilendirilen ölçüm şirketlerinin denetlenmesine ait usul ve esaslar Bakanlık tarafından yürürlüğe konulacak tebliğ ile düzenlenir.

Uygulamalar

MADDE 5 – (1) Bu Yönetmelik aşağıdaki giderlerin ısı veya sıhhî sıcak su sağlanmış bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasında uygulanır.

  1. a) Merkezî ısıtma sistemlerinin işletme giderleri,
  2. b) Isının ve sıhhî sıcak suyun bağımsız bölümlerce kullanım giderleri.

(2) Isıtma ve sıhhî sıcak su tüketimlerini ölçmek için mahaller ölçüm ekipmanları ile donatılır. Bağımsız bölüm kullanıcıları bu maksatla yapılacak iş ve işlemlere izin vermek mecburiyetindedir. Arıza ve bakım halleri hariç olmak üzere bağımsız bölüm kullanıcıları ölçüm ekipmanlarına müdahale edemez.

(3) Bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri, ısı veya sıhhî sıcak suya ilişkin tüketimleri aylık veya belirli dönemlerde ölçer ve bağımsız bölüm kullanıcılarına ait gider paylaşım belgelerini düzenler.

(4) Merdiven sahanlığı, giriş holü, ısıtma merkezleri ve benzeri ortak kullanım mahallerinde, tüketim ölçülmez. Kullanıma bağlı ısı veya sıhhî sıcak su tüketimi çok olan yüzme havuzu, sauna, kapıcı dairesi ve benzeri mahaller için ise tüketimin ölçülmesi mecburidir.

(5) Tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezî ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılır.

(6) Merkezî sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır.

(7) Bağımsız bölüm ısıtma veya sıhhî sıcak su gider paylaşım bildirimlerinde aşağıdaki bilgilere yer verilir:

  1. a) Bağımsız bölüm kullanıcısının adı-soyadı ve adres bilgileri,
  2. b) Bağımsız bölüm mahalleri ve alanları ile ilgili bilgiler,
  3. c) Paylaşım bildirimi dönemi bilgileri,

ç) Ölçüm okuma tarih bilgileri,

  1. d) Paylaşım bildirimi düzenleme tarihi bilgileri,
  2. e) Son ödeme tarih bilgileri,
  3. f) Isı ölçerlerdeki veya ısı sayaçlarındaki önceki ölçüm değerleri ve son tüketim ölçüm değerleri ile fark tüketim değerleri,
  4. g) Isıtma sistemi gider hesaplama çizelgesi,

ğ) Sıhhî sıcak su sistemi gider hesaplama çizelgesi,

  1. h) Toplam gider hesaplama çizelgesi,

ı) Bina ısıtma sistemi aylık toplam gideri tutarı,

  1. i) Bina ısıtma sistemi aylık toplam gideri tutarının ısıtma ve sıhhî sıcak su hazırlama olarak paylaştırılmış tutarları,
  2. j) Bina ısıtma giderinin sarfiyat ve sabit paylaşım oranları ile bu oranlara karşılık gelen tutarları, bu tutarlar üzerinden ilgili bağımsız bölüm kullanıcısına düşen tutarlar,
  3. k) Gerekli durumlar için açıklayıcı bilgi satırı.

(8) Aylık veya belirli dönemlerde hazırlanan ısıtma veya sıhhî sıcak su giderlerine ait bağımsız bölüm paylaşım bildirimleri icmali, bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri tarafından bina girişindeki ilan panosundan asgari üç gün süre ile liste halinde ilan edilir.

 

ÜÇÜNCÜ  BÖLÜM

Ölçüm Ekipmanları ve Gider Paylaşımı

Tüketimi ölçmek için kullanılacak ekipmanlar

MADDE 6 – (1) Isı tüketimini ölçmek için ilgili standardları sağlayan ısı sayaçları veya ısı ölçerler kullanır. Bu ekipmanların, Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun olması gerekir.

(2) Sıhhî sıcak su tüketimini ölçmek üzere, ilgili standardlara ve  Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun, sıcak su sayaçları veya diğer ekipmanlar kullanır.

(3) Isı ve sıhhî sıcak su tüketiminin ölçülmesinde kullanılacak ekipmanların muayene ve kalibrasyonları,  Ölçüler ve Ayar Kanunu hükümlerine göre yetkili kurum veya kuruluşlarca yapılır. Ölçüm ekipmanının muayene ve kalibrasyonlarının düzenli bir şekilde yapılmasının kontrolünden bina sahibi, bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisi sorumludur.

(4) Ölçüm ekipmanının ısıtma sistemi için uygun olması ve teknik bakımdan doğru çalışabilecek şekilde kurulması gerekir. Ölçümler,  Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun olarak yapılır.

Tüketime bağlı gider paylaşımı

MADDE 7 – (1) Bina sahibi veya bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu, ısı ve sıhhî sıcak su giderlerinin tüketim ölçümlerine ve 8 inci maddeye uygun olarak  bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasını sağlar.

(2) Ortak kullanım mahallerinden, sistem kayıplarından ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri, bağımsız bölüm kullanıcılarına kapalı kullanım alanları oranında paylaştırılır.

(3) Tüketim ölçümlerinde ısı ölçerlerin kullanılması halinde; bağımsız bölümlerde kullanılan her bir radyatör grubuna ısı ölçer takılması ve ölçümlerin bütün ısı ölçerlerden yapılarak bağımsız bölümlerin tüketimleri  bulunur.

(4) Tüketim ölçümlerinde ısı sayacı kullanılması halinde; bağımsız bölümlerde ölçümlerin ısı sayaçlarından yapılarak bağımsız bölümlerin tüketimleri bulunur.

(5) Bina veya site kullanıcılarının tüketim ölçümlerinde farklı ölçüm ekipmanlarının kullanılması  halinde; önce bütün tüketimi ölçmek suretiyle, tüketimleri aynı ekipman ile ölçülmüş kullanıcı gruplarının payları ölçülür.

Isıtma ve sıhhî sıcak su gider paylaşımı hesaplaması

MADDE 8 – (1) Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.

(2) Bölgesel ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 20’si asgari ısınma, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.

Gider paylaşımının farklı hesaplandığı haller

MADDE 9 – (1) Ön ödemeli ısı sayacı sistemi kullanılması hallerinde; 5 inci maddenin yedinci fıkrası ile 8 inci madde uygulanmayabilir.

(2) Jeotermal kaynaklı ısıtma sistemine dahil binalarda, bina ana ısı sayacı ile bağımsız bölüm süzme ısı sayaçları kullanılması halinde, bina ısıtma ortak gider tutarı; ana ısı sayacı ile bağımsız bölüm ısı sayaçları toplamı arasındaki farkın bağımsız bölüm kapalı kullanım alanları oranında bağımsız bölümlere paylaştırılması suretiyle hesaplanır.

 

DÖRDÜNCÜ  BÖLÜM

Yetkilendirilmiş Kuruluşların Özellikleri

Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri

MADDE 10 – (1) Ölçüm ve gider paylaşım belgesi düzenleyecek şirketin yetkilendirilmesinde müracaatta bulunan şirketten  merkezinin bulunduğu ili belirten dilekçeye ekli olarak aşağıdaki belgeler istenir.

  1. a) Şirketin Ticaret veya Sanayi Odası sicil kaydı,
  2. b) Şirketin faaliyet konuları arasında ısı veya sıhhî sıcak suya ilişkin cihaz ve ekipmanlarının satışı, projelendirilmesi, kurulumu ve uygulaması ile ısıtma enerjisi ve sıhhî sıcak su tüketimlerini aylık veya belirli dönemlerde ölçülmesi ve ısıtma ve sıhhî sıcak su giderlerinin kullanıcılara paylaştırılması konularının bulunduğunu gösteren Türk Ticaret Sicili Gazetesi,
  3. c) Şirketin, en az 1000 bağımsız bölüm kullanıcısına ait ısı gider paylaşım cihazlarının bir aylık tüketim değerlerini en fazla 5 iş günü içinde okuyup, ısı gider paylaşım bilgilerini bina yöneticisi, bina sahibi veya enerji yöneticisine teslim edebilir olduğuna dair beyan belgesi,

ç) Şirketin, bina ısıtma gider paylaşımı hizmeti kapsamında bağımsız bölüm kullanıcılarına yönelik tespit edilen, ölçülen verileri en az 5 yıl süre ile dijital ortamda veri kaybına imkan vermeyecek şekilde saklayacak imkana sahip olduğuna dair beyan belgesi,

  1. d) Şirketin, bünyesinde en az bir adedi makine mühendisi olmak üzere, üniversitelerin mühendislik fakültelerinden  mezun olan en az üç adet teknik personel ile ölçüm ve gider paylaşım belgesi düzenleyecek kadar eğitimli diğer personellerinin eğitim durumunu gösteren diplomalarının onaylı suretleri, nüfus kayıt örnekleri ve ikametgâh ilmühaberleri ile yeterli teknik donanıma sahip olduğuna dair beyan belgesi.

(2) Şirket tarafından yetki belgesi müracaatı yapılmasını müteakip, Bakanlığın görevlendireceği heyet tarafından, kuruluşun faaliyet göstereceği ofis ve kuruluşun asgari şartları taşıyıp taşımadığı hakkında bir rapor düzenlenir. Yetki belgesi verilmesi safhasında bu rapor dikkate alınır. Rapor hazırlanırken, çalışanlara ait uygun çalışma ortamlarının, düzenli arşiv bölümünün ve proje bölümünün bulunup bulunmadığı göz önüne alınır.

(3) Şirket, yetki belgesini aldıktan sonra, ISO 9001: 2000 Kalite Yönetim Sistemi’ne sahip olduğunu gösteren belgeyi en geç 18 ay içerisinde alarak onaylı örneğini Bakanlığa sunar. Bu süre sonunda Bakanlığın yazılı talebine rağmen, Kalite Yönetim Sistemi ile ilgili belgenin onaylı örneğini Bakanlığa sunulmaması halinde, yetki belgesi iptal edilir.

(4) Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri, yetkilendirildikleri il sınırları içerisinde  ticarî faaliyetlerini sürdürürler. Yetkilendirilmiş  şirket bulunmayan illerde, herhangi bir şirket yetkilendirilinceye kadar, başka bir ilde yetkilendirilmiş  şirket,  aynı yetki belgesi ile şube açarak ticari faaliyetlerini sürdürebilir. Yetkilendirilmiş  şirket bulunmayan illerde açılan şubeler ile ilgili bilgiler faaliyete başlanılan tarihten itibaren bir ay içerisinde Bakanlığa bildirilir.

(5) Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri; şirkete ait hisse devrinin gerçekleşmesi ve  tebligat adresinde ve yukarıdaki fıkralarda belirtilen bilgi ve belgelerden herhangi birinde değişiklik olması  halinde, durumu  en geç bir ay içerisinde Bakanlığa bildirir.

(6) Bu maddede belirtilen belgelerin gerçeğe aykırı düzenlendiğinin anlaşılması halinde, düzenleyenler veya bu tür belgeleri kullananlar hakkında suç duyurusunda bulunulur ve yetki belgesi verilmiş ise iptal edilir.

 

BEŞİNCİ BÖLÜM

Çeşitli ve Son Hükümler

Özel durumlar

Isı ve sıcak su payları belirlenemeyen ve gider paylaşım belgesi düzenlenemeyen haller

MADDE 11 – (1) Bağımsız bölümlerin ısı veya sıhhî sıcak su payları, gider paylaşım belgesi düzenlenmesi döneminde bir ekipmanın arızalanması veya benzer bir sebepten dolayı  doğru bir şekilde ölçüm yapamaması yüzünden belirlenemiyor ise paylar,  söz konusu  bağımsız bölümlerin daha önceki benzer gider paylaşım belgesi düzenlenen dönemlerindeki tüketimleri veya o gider paylaşım belgesi düzenlenmesi dönemindeki diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimleri esas  alınarak bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerince veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerince  belirlenir.

(2) Gider paylaşım belgesi düzenleme dönemi içerisinde bağımsız bölüm kullanıcısının değişmesi halinde;

  1. a) Bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerince  değişim tarihinde ara okumada bulunularak,  dönem sonunda iki ayrı gider paylaşım belgesi düzenlenir.
  2. b) Ara okuma mümkün değilse veya bağımsız bölüm kullanıcısının değişim zamanından  kaynaklanan veya teknik sebeplerden dolayı ara okuma yapılamamış ise, bağımsız bölümün kullanım gün sayısına göre dönem sonunda iki ayrı gider paylaşım belgesi düzenlenir.

Bina ile ilgili iş ve işlemlerde Yönetmeliğe uygunluk

MADDE 12 – (1) Yeni bina tasarımında, mevcut binaların proje değişikliği gerektiren esaslı onarım ve tadilat projelerinde, ısıtma veya sıhhi sıcak su sistemlerine ait mekanik tesisat değişikliklerinde binanın özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır.

(2) Binanın;

  1. a) Merkezi ısıtma ve sıhhi sıcak su tesisat projeleri konu ile alakalı olarak diğer kanunlarda yer alan hükümlere ve bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, yapı ruhsatı verilmez.
  2. b) Bu Yönetmelikte öngörülen esaslara uygun projesine göre, imalat yapılmadığının tespit edilmesi halinde, bu eksiklikler giderilinceye kadar binaya yapı kullanma izin belgesi veya çalışma ruhsatı verilmez.

Yönetmelikte hüküm bulunmayan ve hakkında tereddüde düşülen hususlar

MADDE 13 – (1) Bu Yönetmelikte hüküm bulunmayan hususlar hakkında Türk Standardları; Türk Standardının olmaması halinde, Avrupa Standardları esas alınır. Türk Standardlarında veya Avrupa Standardlarında düzenlenmeyen hususlar hakkında, milletlerarası geçerliliği kabul edilen standardlar da kullanılır.

(2) Bu Yönetmeliğin uygulanmasında tereddüde düşülen hususlar hakkında Bakanlıktan yazılı görüş alınarak bu görüşe göre işlem yapılır.

Yönetim planının ve sözleşmelerin Yönetmeliğe aykırı hükümlerinin değiştirilmesi

MADDE 14 – (1) Merkezi ısıtma veya sıhhi sıcak su sistemine sahip binaların yönetim planının ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerinin bağımsız bölüm kullanıcıları ile yaptıkları sözleşmelerin, bu Yönetmeliğe aykırı olan hükümleri  üç ay içinde bu Yönetmeliğe uygun hale getirilir.

Mevcut binalarda alınacak tedbirlerin yapım süresi

GEÇİCİ MADDE 1 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerinin merkezî ısıtma veya sıhhî sıcak su sistemine sahip mevcut binalar, inşaatı devam edip henüz yapı kullanım  izni almamış binalar ve proje değişikliği gerektiren esaslı onarımlar ile mekanik tesisat değişikliği gerektiren binalar için uygulanabilir olan maddeleri uyarınca yapılması gereken iş ve işlemler, bina sahibi veya yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi ile işletmecisi tarafından, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (c)  bendi ve geçici 6 ncı maddesi gereğince 2/5/2007 tarihi itibari ile beş  yıl içinde yerine getirilir.

Para birimi

GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 28/1/2004 tarihli ve 5083 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Devletinin Para Birimi Hakkında Kanun hükümleri gereğince tedavülde bulunan paranın YTL (Yeni Türk Lirası ) olarak adlandırıldığı sürece, bu Yönetmelikte geçen TL ibareleri YTL olarak anlaşılır.

Yürürlük

MADDE 15 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

MADDE 16 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Bayındırlık ve İskân Bakanı yürütür.

 

 

 

 

 

professional writer service

Compare

Enter your keyword